Всем добрый день!
Я понимаю желание Жанны найти клиентов и что то заработать на этом объекте. Однако, принимая решение об исках по неустойке и прочих судебных процедурах нужно учитывать что кроме мнения Жанны есть и другие мнения, в том числе и у судов. Например такое (про необходимость оплаты доп метров и право застройщика не передавать квартиру до момента оплаты доп метров):
Решение по гражданскому делу
Информация по делу
дело № 2-2249/2013
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
«24» апреля 2013 года
Пушкинский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Зиминой А.Е.
при секретаре Серсковой Д.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, действующей в интересах несовершеннолетнего ФИО7, ФИО8 о понуждении к исполнению обязательства, компенсации морального вреда,
установил:
Истцы ФИО2, Р.А. обратились в суд с требованиями о понуждении ответчика к исполнению обязательств по передаче построенной по договору долевого строительства №З-3-1-2-1 от ДД.ММ.ГГГГ квартиры площадью 33 кв.м по адресу: МО, <адрес>, жилой дом в районе <адрес> и микрорайона им.Островского, указан адрес по проекту; так же просят взыскать компенсацию морального вреда 100 000 руб.
Истец ФИО4 обратился в суд с требованиями о понуждении ответчика к исполнению обязательств по передаче построенной по договору долевого строительства №З-1-4-2-5 от ДД.ММ.ГГГГ квартиры площадью 33 кв.м по адресу: МО, <адрес>, жилой дом в районе <адрес> и микрорайона им.Островского, указан адрес по проекту; просит взыскать компенсацию морального вреда 100 000 руб.
Истец ФИО9 В.А. обратилась в суд с требованиями о понуждении ответчика к исполнению обязательств по передаче построенной по договору долевого строительства №З-3-1-3-3 от ДД.ММ.ГГГГ квартиры площадью 34,4 кв.м по адресу: МО, <адрес>, жилой дом в районе <адрес> и микрорайона им.Островского, указан адрес по проекту, просит взыскать компенсацию морального вреда 100 000 руб.
Истец ФИО10 А.В. обратилась в суд в интересах несовершеннолетнего сына ФИО10 Н.В. с требованиями о понуждении ответчика к исполнению обязательств по передаче построенной по договору долевого строительства №З-1-4-4-5 от ДД.ММ.ГГГГквартиры площадью 33 кв.м по адресу: МО, <адрес>, жилой дом в районе <адрес> и микрорайона им.Островского, указан адрес по проекту, просит взыскать компенсацию морального вреда 100 000 руб.
Истец ФИО8 обратился в суд с требованиями о понуждении ответчика к исполнению обязательств по передаче построенной по договору долевого строительства №З-1-1-5-2 от ДД.ММ.ГГГГ квартиры площадью 34,4 кв.м по адресу: МО, <адрес>, жилой дом в районе <адрес> и микрорайона им.Островского, указан адрес по проекту, просит взыскать компенсацию морального вреда 100 000 руб.
Гражданские дела по указанным искам объединены в одно производство №2-2249/2013.
В обоснование всех исков указано, что между истцами и ответчиком были заключены Договоры участия в долевом строительстве многоквартирного многокорпусного жилого дома по проектному адресу: <адрес> в районе <адрес> и микрорайона им.Островского; существенные условия Договоров, в том числе цена и порядок расчетов, предмет договора, срок и порядок передачи объектов долевого строительства согласованы сторонами; во исполнение Договоров истцы произвели оплату; разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено ответчиком ДД.ММ.ГГГГ г.; в январе 2012 г. истцами от ответчика получены уведомления о завершении строительства указанного в Договорах жилого дома с предложением о доплате за увеличение площади подлежащих передаче истцам жилых помещений; с указанным предложением истцы не согласны; направили в адрес ответчика отказ от акцепта; до настоящего времени ответчиком квартиры истцам во исполнение обязательств по Договорам не переданы.
В судебном заседании представитель истцов ФИО2, Р.А., ФИО4, ФИО9 В.А., ФИО8 по доверенностям (копии приобщены к материалам дела) ФИО13 исковые требования просила удовлетворить, представила суду письменные объяснения всех истцов (приобщены к материалам дела), которые полностью поддержала, пояснила, что действиями ответчика нарушаются имущественные и неимущественные права истцов, равенство сторон по договору, создаются препятствия в осуществлении истцами их гражданских прав; действия ответчика противоречат положениям Федерального Закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...."; ответчик в рамках отношений по Договорам долевого участия в строительстве оказывает психологическое давление на истцов с целью обязать оплатить дополнительные метры, не предусмотренные в заключённых между сторонами Договорах; перед заключением указанных Договоров истцы ознакомились с опубликованной ответчиком на сайте проектной декларацией, архитектурными эскизами корпусов, включающими в себя планы этажей и планы отдельных квартир, которые полностью соответствовали планам, прилагаемым к Договорам; именно на эту информацию при заключении Договоров ориентировались дольщики; в Договорах была прописана конкретная площадь квартир, при этом о размере возможного изменения площади квартир в этих документах не сказано; согласно ч.2 ст. 5 упомянутого ФЗ №214-ФЗ цена договора может быть изменена после его заключения только по соглашению сторон, если договором была предусмотрена такая возможность; такого соглашения между сторонами не заключалось; ответчик не имеет права произвольно в одностороннем порядке увеличивать цену на объект долевого строительства; условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными, в связи с чем пункты Договоров, предусматривающие, что цена по Договорам не окончательная и может быть изменена на основании обмеров БТИ, не подлежат применению.
Представитель истцов по доверенностям (приобщены к материалам дела) ФИО10 А.В., действующая так же в интересах несовершеннолетнего ФИО10 Н.В., объяснения ФИО13полностью поддержала, пояснила, что требования ответчика о доплате не соответствуют нормам действующего законодательства, регулирующего спорные правоотношения; поддержала требования о компенсации морального вреда, поскольку при общении с ответчиком, представители которого ведут себя грубо, неуважительно, истцы испытывают нравственные страдания и переживания.
Истцы ФИО2, Р.А., ФИО4, ФИО9 В.А., представитель ФИО8 по доверенности ФИО14 полностью поддержали объяснения представителей, пояснили, что не согласны с действиями ответчика, связывающего передачу истцам жилых помещений с необходимостью произвести доплату за площадь; полагают свои обязательства перед ответчиком исполненными в полном объеме; указанными действиями ответчика, некорректным поведением его представителей при общении с истцами во внесудебном порядке по заявленному спору всем им причиняются нравственные страдания.
Представитель ответчика по доверенности ФИО15 исковые требования не признал, пояснил, что многоквартирный жилой дом по указанному адресу в установленном законом порядке введен в эксплуатацию, до настоящего времени акты приема-передачи квартир с истцами не подписаны, т.к. истцами не произведена доплата за увеличение площадей квартир по результатам обмера БТИ по сравнению с проектной; это условие было согласовано сторонами при заключении Договоров; факт увеличения площади жилых помещений, являющихся предметом Договоров, подтвержден проведенной инвентаризацией Пушкинского филиала ГУП МО МОБТИ; изменение проектных площадей происходит практически при любой застройке; указанные условия Договоров не нарушают прав истцов, так как стороны свободны в заключении договоров, при несогласии с ними, они имели право отказаться от заключения; условия об изменении проектных площадей касается не только обязанностей истцов доплатить при увеличении площади, но и обязанность ответчика выплатить излишние суммы при уменьшении таких площадей, что свидетельствует о соблюдении баланса интересов; требования о компенсации морального вреда как вытекающие из основных считает необоснованными.
Выслушав стороны, их представителей, исследовав материалы дела суд не находит оснований для удовлетворения исков.
Стороны в силу ст. 421 ГК РФ свободны в заключении договора
В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
На основании ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Из материалов дела следует, что между сторонами были заключены Договоры долевого строительства многоквартирного жилого дома по строительному адресу: МО, <адрес>, жилой дом в районе <адрес> и микрорайона им.Островского:
с истцами ФИО2, Р.А. - №З-3-1-2-1 от ДД.ММ.ГГГГ г.;
с истцом ФИО4 - №З-1-4-2-5 от ДД.ММ.ГГГГ г.;
с истцом ФИО9 В.А. - №З-3-1-3-3 от ДД.ММ.ГГГГ г.;
с истцом ФИО10 А.В. - №З-1-4-4-5 от ДД.ММ.ГГГГ г.;
с истцом ФИО8 - №З-1-1-5-2 от ДД.ММ.ГГГГ
Согласно указанных Договоров истцы приняли участие в инвестировании строительства многоквартирного жилого дома по строительному адресу: МО, <адрес>, жилой дом в районе <адрес> и микрорайона им.Островского с правом получения результата инвестиционной деятельности в виде имущественных прав (право собственности) на квартиры:
истцы ФИО2, Р.А. - 1-комнатная общей площадью 33,00 кв.м, жилой площадью (по проекту) 15,00 кв.м, номер квартиры на площадке №1, 2 этаж, первая секция;
истец ФИО4 - 1-комнатная общей площадью 33,00 кв.м, жилой площадью (по проекту) 15,00 кв.м, номер квартиры на площадке №5, 2 этаж, 4-я секция;
истец ФИО9 В.А. - 1-комнатная общей площадью 34,40 кв.м, жилой площадью (по проекту) 15,10 кв.м, номер квартиры на площадке №3, 3 этаж, первая секция;
истец ФИО10 А.В. - 1-комнатная общей площадью 33,00 кв.м, жилой площадью (по проекту) 15,00 кв.м, номер квартиры на площадке №5, 4 этаж, 4-я секция;
истец ФИО8 - 1-комнатная общей площадью 34,40 кв.м, жилой площадью (по проекту) 15,10 кв.м, номер квартиры на площадке №2, 5 этаж, первая секция.
Правовое регулирование данного вида договоров закреплено нормами Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон).
В силу статьи 4 Закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно пункту 1 статьи 5 Закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.
Цену договора и порядок ее определения стороны установили пунктами 1.5, 3.1 Договоров.
Во исполнение этого условия Договоров истцами в качестве инвестиционного взноса были оплачены денежные суммы в размере:
истцы ФИО2, Р.А. – 1 589 660,16 руб.;
истец ФИО4 – 2 013 000,00 руб.;
истец ФИО9 В.А. - 1 724 312,04 руб.;
истец ФИО10 А.В. - 1 888 590,00 руб.;
истец ФИО8 - 1 892 000.00 руб.
Согласно пункту 2 статьи 5 указанного Закона N 214-ФЗ по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Таким образом, данная норма Закона допускает возможность изменения цены договора при условии, что такая возможность предусмотрена в самом договоре.
Из представленных суду Договоров следует, что стороны пришли к соглашению о возможном изменении цены договора после его заключения, а так же предусмотрели случаи и порядок такого изменения:
согласно п.п.3.2 рассматриваемых Договоров цена является не окончательной и может быть изменена на основании данных обмеров БТИ в порядке, определенном п.3.4 и п.3.5;
согласно п.п. 3.4 Договоров, если фактическая площадь квартир, передаваемых участникам (истцам), окажется более общей площади, указанной в п.п.1.2.Договоров, участники (истцы) обязуются осуществить застройщику (ответчику) доплату, исходя из стоимости 1 кв.м, указанной в п.п.1.5 Договоров, в течение 5 рабочих дней со дня получения соответствующих уведомлений от застройщика;
при уменьшении фактической площади квартир пунктами 3.5 Договоров предусмотрено обязательство ответчика осуществить возврат оплаченной участниками денежной суммы в срок до подписания сторонами передаточного акта.
Это опровергает доводы истцов о произвольном одностороннем изменении ответчиком цены Договоров.
Корректировка цены Договоров в данном конкретном случае не является изменением условий этих Договоров.
Согласно представленным ответчиком данным техпаспортов квартир, подлежащих передаче истцам, по результатам обмеров БТИ их площади увеличились по сравнению с проектными, указанными в п.п.1.2 Договоров.
Как пояснили истцы, увеличение площадей произошло: у истцов ФИО2, Р.А., ФИО4 – на 1,9 кв.м.; у истца ФИО9 В.А. - 2,9 кв.м; у истца ФИО10 А.В. - на 1,6 кв.м, у истца ФИО8 - на 2,3 кв.м.
Истцами не оспаривается факт направления ответчиком и получения истцами уведомлений от ДД.ММ.ГГГГ о завершении строительства и необходимости произвести доплату.
Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию получено ответчиком ДД.ММ.ГГГГ г.
В пунктах 4.1 рассматриваемых Договоров указано, что срок передачи квартир участникам – 2 месяца с момента получения Разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ г., при условии оплаты Участниками (истцами) всей цены Договоров.
Именно отсутствием доплаты до окончательной цены Договоров, о необходимости которой истцы своевременно поставлены ответчиком в известность, ответчик объясняет свои действия об отказе в передаче квартир истцам.
Оценив представленные сторонами доказательства в порядке ст.67 ГПК РФ суд находит необоснованными доводы исков о неправомерности действий ответчика, не передающего квартиры истцам, поскольку в соответствии с п.п. 3.4 Договоров у истцов возникли обязанности по доплате денежных средств за увеличение площадей квартир, установленной по результатам обмеров БТИ.
До настоящего времени эти обязательства истцами не исполнены.
Действия ответчика согласуются с положениями п.п.4.1 Договоров.
Нарушений прав потребителей включением в Договоры долевого строительства многоквартирного жилого дома по адресу: МО, <адрес>, жилой дом в районе <адрес> и микрорайона им.Островского пунктов 3.4 судом не установлено.
На основании части 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Согласно пункта 4 вышеуказанной статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иным правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
В момент заключения Договоров стороны находились в равных условиях, по своему усмотрению определили существенные условия, в том числе о цене Договоров и расчетах, сроках и порядке передачи квартир.
В силу принципа свободы договора стороны могли предусмотреть в Договорах иные условия, в том числе и иной принцип определения конечной стоимости квартиры, подлежащей передаче по Договорам.
Доводы истцов о необходимости заключения дополнительных Соглашений об изменении условий Договоров основаны на ошибочном толковании правовой ситуации.
В силу ст.151 ГК РФ если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.
В соответствии со ст.15 Закона «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины.
Поскольку судом по указанным выше выводам не установлено нарушение ответчиком прав истцов как потребителей в изложенной правовой ситуации, требования о компенсации морального вреда удовлетворению не подлежат.
В силу ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Иных оснований для взыскании компенсации морального вреда не установлено.
В соответствии с ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов самостоятельно определив способы их судебной защиты, соответствующие ст. 12 Гражданского кодекса РФ.
Статьей 11 Гражданского кодекса РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 данного Кодекса способами, причем данная норма закона содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе.
Суд неоднократно разъяснял истцам положения ст.39 ГПК РФ и ч.3 ст.196 ГПК РФ.
Исковые требования рассмотрены судом в объеме заявленных, в связи с чем иные доводы истцов не влияют на изложенные выводы суда.
При наличии правовых оснований истцы не лишены возможности защищать свои права иным способом, предусмотренным ст.12 ГК РФ, в самостоятельном порядке.
Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
р е ш и л:
Исковые требования ФИО2, ФИО3, ФИО4 ФИО5 ФИО6, действующей в интересах несовершеннолетнего ФИО7, ФИО8 о понуждении к исполнению обязательства, компенсации морального вреда оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Пушкинский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме – ДД.ММ.ГГГГ г.
Судья:
