Уважаемые будущие соседи! Проштудировав этот и предшествующий форум я (меня зовут Нина), как могла, систематизировала информацию. Хочется понимать общий «скелет» того, что нам всем предстоит в ближайшем светлом будущем. Попробую с практической точки зрения (что надо делать?) осветить основные аспекты.
Очень прошу всех, особенно юристов, подкорректировать и дополнить мой «боевой листок». Буду рада любым комментариям по делу. Уверена, что одна голова – хорошо, а несколько – лучше. Итак.
1. НЕСООТВЕТСТВИЕ МЕТРАЖА КВАРТИРЫ
1.1. Если квадратных метров будет больше (вероятность 95%)
Фактический метраж каждой квартиры окажется больше проектного. По договору долевого участия, мы сами согласились их оплатить по той же цене. Тем не менее, мы можем оспорить в суде тот факт, что застройщик отказывается передавать нам квартиру до оплаты лишних метров (а через 2 месяца после неподписания акта приема-передачи считается, что дольщик уклонился от обязательств по ДДУ, так что тянуть время нельзя). Это требование незаконно. Так же мы можем оспорить в суде саму необходимость оплаты дополнительных метров, так как навязывание лишнего метража – это нарушение прав потребителя. Но тогда готовьтесь к тому, что не только вы подадите в суд на застройщика, но и к тому, что застройщик подаст в суд на вас – за отказ оплачивать дополнительные метры. Если будете судиться, включите требование возместить убытки за изготовление нового техпаспорта БТИ. Это паспорт подтвердит лишние метры. Подробности здесь:
http://битцевские-холмы.рф/topic/070116/yuridicheskie-voprosy
1.2. Если квадратных метров будет меньше (вероятность 5%)
Если фактическая площадь квартиры буде меньше проектной, можно не только вернуть разницу в цене, но и отсудить 50% этой разницы дополнительно. Подробности здесь:
http://битцевские-холмы.рф/topic/070116/yuridicheskie-voprosy
1.3. Проведение предварительных обмеров
В последнее время просмотр строящихся квартир в сопровождении менеджеров запрещен. Поэтому жильцы объединяются, чтобы добиться допуска и провести предварительные обмеры квартир до подписания акта приема-передачи. Запись в список здесь:
http://форум.бх-дом.рф/index.php?topic=27.0
Надо сообщить ФИО и номер квартиры, желательно и контактные данные.
2. СРЫВ СРОКОВ СТРОИТЕЛЬСТВА
В настоящее время сдачу корпуса А задерживают на 3,5 месяца (конец июля вместо середины апреля).
2.1. Можно расторгнуть ДДУ и вернуть деньги
При срыве сроков более, чем на 2 месяца, дольщик при необходимости может расторгнуть договор долевого участия и вернуть себе уплаченные деньги через суд (читать здесь): http://форум.бх-дом.рф/index.php?topic=69.0).
2.2. Можно взыскать с застройщика неустойку в размере 2500р. за каждый день просрочки. Нецелесообразно делать это слишком рано (менее через через 2-3 месяца). Стоит подождать, когда сумма неустойки сравняется с суммой доплаты за лишние метры.
Внимание: если дома задержат на год, бьем тревогу и объединяемся – через 2 года истечет срок действия страховых полисов на квартиры.
Если покупатель хочет взыскать неустойку, он должен в досудебном порядке написать письмо застройщику (с уведомлением о получении) и ждать 10 дней. Если ответ не придет, тогда обращаться в суд, раньше этого срока нельзя.
http://битцевские-холмы.рф/topic/070116/yuridicheskie-voprosy?page=3
2.3. Если кто-то не собирается взыскивать неустойку за просрочку, он может подписывать дополнительное соглашение о переносе сроков.
3. ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ К ДДУ
За два месяца до даты передачи дома вам придет (или уже пришло) письмо от застройщика с просьбой подписать доп. соглашение к ДДУ о переносе сроков на несколько месяцев вперед. Это доп. соглашение должно быть государственно зарегистрировано, иначе оно недействительно. По принципам свободы договора, дольщик не обязан его подписывать.
3.1. НЕ подписывать это соглашение. Если вы это сделаете, вы лишитесь права на неустойку за просрочку.
4. АКТ ПРИЕМА-ПЕРЕДАЧИ КВАРТИРЫ
От застройщика за месяц до передачи дома придет письмо о том, что дом готов к передаче дольщикам и такого-то числа вас ждут для подписания акта приема-передачи и выдачи ключей.
4.1. Вариант первый
Недоделок квартиры нет, но застройщик просрочил сдачу и должен выплатить неустойку.
Акт может содержать пункт о том, что покупатель не имеет претензий и в суд обращаться не будет, либо другая «бяка». Ничего в акте НЕ исправлять. Акт подписать вы обязаны, так как претензий по качеству квартиры нет.
В этот же день составить письмо-претензию об исключении нежелательных пунктов из акта приема-передачи и направить застройщику официально, копию сохранить.
4.2 Вариант второй
Ситуация та же – срыв сроков и нежелательные пункты в акте, качество квартиры нормальное.
НЕ подписывать акт приема-передачи, ничего в нем не исправлять. Направить официальное письмо с претензиями к акту. Получить ответ от застройщика с отказом исправлять акт. Подписать акт. Направить застройщику письменное объяснение, почему пришлось подписать акт с неприемлемыми условиями (текст здесь: http://форум.бх-дом.рф/index.php?board=25.0). Обратиться в суд с копией всех этих документов.
4.3 Вариант третий
Покупателя не устраивает качество квартиры. НЕ подписывать акт приема-передачи, ничего в нем не исправлять. Потребовать у застройщика составить акт о несоответствии объекта долевого строительства (претензию), в котором застройщик письменно обязуется устранить недостатки.
Получив такую расписку, можно НЕ подписывать акт до тех пор, пока застройщик не устранит недоделки.
5 ПОСТАНОВКА НА КАДАСТРОВЫЙ УЧЕТ
Согласно договору долевого участия, мы должны самостоятельно ставить квартиры на кадастровый учет после их сдачи в эксплуатацию. А в идеале, делать это должен застройщик.
5.1. Вариант первый: дольщик согласен ставить квартиру на кадастровый учет самостоятельно.
Обмеры БТИ будут на руках у застройщика после сдачи дома в эксплуатацию. Для постановки квартиры на кадастровый учет дольщик должен обратиться в кадастровую палату Росреестра Московской области (г. Одинцово). Подробности здесь:
http://битцевские-холмы.рф/topic/290915/tonkosti-dogovora-dolevogo-uchastiya-postanovka-obekta-na-kadastrovyi-uchet?page=2
5.2. Вариант второй: дольщик отказывается ставить квартиру на кадастровый учет самостоятельно.
Я не поняла, что тогда. Но подробности здесь:
http://форум.бх-дом.рф/index.php?topic=44.0
Также ожидаем предложения менеджеров о посреднических услугах в этом деле, ориентировочная стоимость 40-50 тыс. руб.
6. ПРОПИСКА В БИТЦЕВСКИХ ХОЛМАХ
За пропиской нужно будет обращаться в управляющую компанию.
http://форум.бх-дом.рф/index.php?topic=44.0.
7. НАЛОГОВЫЙ ВЫЧЕТ
С каждой квартиры можно вернуть имущественный вычет – НДФЛ от 2 млн. ее стоимости, то есть 13% от 2 млн, то есть 260 тыс. руб.
Оформление налогового вычета за покупку квартиры – возможно в том же календарном году, что и подписание акта приема-передачи, либо в будущем, когда белая зарплата будет выше.
При покупке квартиры супругами в совместную собственность можно распределить вычет в желаемой пропорции (чтобы каждый смог вернуть по максимуму), написав заявление о распределении долей (по умолчанию это 50/50).
При покупке квартиры в единоличную собственность, вычет все равно можно оформить на супруга.
Внимание: в стоимость квартиры можно включить стоимость ремонта, чтобы общая сумма превысила 4 млн и каждый супруг мог вернуть по 260 тыс.
При покупке квартиры в ипотеку оформляются два вычета: основной (до 2 млн., к возврату до 260 тыс.) и по ипотечным процентам (до 3 млн., к возврату до 390 тыс.).
Выплаты по ипотечному вычету распределяются так же, как доли основного вычета.
7.1. Собрать пакет документов (
http://verni-nalog.ru/nalogovye-vychety/pokupka-kvartiry/cherez-rabotodatelja,
http://verni-nalog.ru/nalogovye-vychety/pokupka-kvartiry/documents).
7.2. Написать заявление о предоставлении уведомления работодателю налоговой инспекцией
7.3. Подать заявление и документы в налоговую по месту прописки
7.4. Через месяц получить уведомление от налоговой
7.5. Написать заявление на предоставление вычета в адрес работодателя
7.6. Отдать в бухгалтерию заявление на вычет и уведомление от налоговой – допустим, это будет в августе
7.7. Начиная с месяца подачи заявления, начать получать налоговый вычет (станут платить зарплату, не удерживая 13% на НДФЛ)
7.8. В следующем календарном году можно получить вычет за предыдущие месяцы (январь – июль), обратившись в налоговую посредством подачи налоговой декларации.
Внимание: налоговая инспекция не выдает вычет деньгами, а просто уменьшает сумму дохода к налогообложению в будущем году!
7.9. Каждый новый календарный год получать новое уведомление в налоговой инспекции, предоставляя в налоговую справку 2-НДФЛ за прошлый год.
7.10. Повторно подавать в бухгалтерию уведомление от налоговой инспекции.
7.11. Обращаться с уведомлением в бухгалтерию столько лет, сколько нужно, чтобы вернуть весь вычет.
7.11. При смене работы – подавать в новую бухгалтерию уведомление от налоговой инспекции, но вычет продолжите получать только со следующего календарного года.
8. СУД С ЗАСТРОЙЩИКОМ
Дольщикам, которые будут подавать в суд на застройщика, подготовлен шаблон обращения-претензии и юридические пояснения: http://форум.бх-дом.рф/index.php?topic=44.0.
Если дольщик хочет взыскать убытки за съем квартиры из-за задержки собственного жилья:
http://битцевские-холмы.рф/topic/070116/yuridicheskie-voprosy?page=4
