Подписание Акта приема-передачи квартиры

[Жанна Босова]

При подписании Акта приема-передачи квартиры на что обращать внимание

[Грек]

Ну так и на что же, Жанна, нам обращать внимание?

[Жанна Босова]

Относительно подписания Акта приема-передачи квартиры есть некоторые нюансы. Привожу пример, на что жителям обращать внимание и почему.
На полученный вопрос
Проконсультируйте, пожалуйста, может ли повлиять наличие в передаточном Акте-приемке квартиры пункта такого-то о том, что клиент не имеет материальных и иных претензий, в том числе по срокам сдачи, на возмещение неустойки при подаче искового заявления в суд. И если это влияет, то как тогда быть при подписании этого Акта, если менеджеры отказываются убирать этот пункт из Акта , а в случае написания примечания, что с п. 4 не согласен, Росреестр не регистрирует право собственности на квартиру, т.к. в Акте не должно быть никаких приписок и Акт, в таком случае приходится переподписывать уже с этим пунктом?

предоставляю ответ.

[Жанна Босова]

      В соответствии с п. 1 ст. 18 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 06.04.2015) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
      П.3. ст. 18 данного Закона предусмотрено, что не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.

      Таким образом, Росреестр отказывает в государственной регистрации права собственности (перехода права) на основании ст. 20 данного Закона.
Если гражданин (физическое лицо) не согласен с отказом в государственной регистрации, то он имеет право обжаловать решения, действия (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих в соответствии (глава 25 Гражданско-процессуального кодекса РФ).
      Если юридическое лицо не согласно с отказом в государственной регистрации, то оно имеет право оспорить в судебном порядке ненормативные правовые акты, решения и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц (глава 24 Арбитражно-процессуального кодекса РФ).
       Следовательно, условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, являются:
- установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса;
- установление факта его нарушения;
- установление факта нарушения права истца именно ответчиком.
     Если будет желание обжаловать действия должностных лиц, то по данному вопросу судебная практика принимает отрицательные решения, т.е. при обжаловании именно таких действий добиться в суде положительного решения часто не возможно или крайне сложно будет, т.к. работники Росреестра правы в данном именно вопросе.
   Рекомендую составлять и направлять письма (претензии, при необходимости) застройщику об исключении из Акта приема-передачи квартиры текста ниже указанного содержания, если Вы с текстом Акта приема-передачи Квартиры не согласны. Текст в письме можно указать следующий (приблизительно):

Застройщик «____»__________2015 г. предложил Участнику подписать Акт приема-передачи Квартиры с неприемлемыми для Участника условиями, указанные в п. ______________ данного Акта приема-передачи Квартиры.
Акт приема-передачи Квартиры со стороны Застройщика предлагается подписать одновременно вместе со смотровым листом от «______»__________201__ г. (укажите иной документ, при необходимости)
Прошу Вас из предлагаемого Застройщиком двухстороннего Акта приема-передачи Квартиры исключить условия о том, что Стороны не имеют друг к другу денежных, имущественных и иных претензий, в т.ч. исключить текст следующего содержания: «Стороны подтверждают отсутствие взаимных материальных и иных претензий, в том числе Участник не имеет претензий к состоянию и качеству Квартиры, срокам и порядку передачи Квартиры от Застройщика к Участнику».
Прошу Вас изменить содержание предлагаемого двухстороннего Акта приема-передачи Квартиры и согласовать с Участником долевого строительства дату подписания двухстороннего Акта на согласованных между Сторонами условиях. В случае Вашего несогласия, прошу Вас в письменном виде направить ответ Участнику с указанием в нем на нормативно-правовое основание норм права действующего законодательства.

Акт приема-передачи Квартиры Вы подписать обязаны, если у вас нет требований по качеству передаваемого объекта долевого строительства.

Направляйте застройщику письмо или претензию в письменном виде с Вашими письменными требованиями.

[Жанна Босова]

Т.е., иными словами, если застройщик предложил дольщику подписать Акт приема-передачи квартиры и дольщик в нем увидел текст, который дольщика не устраивает, то одновременно в этот же день можно после подписания Акта приема-передачи Квартиры направить застройщику письмо о своем несогласии.
Можно иным путем пойти, например, не подписывать Акт приема-передачи квартиры, а сначала передать письмо застройщику о том, с каким пунктами дольщик не согласен. Застройщик откажет дольщику (часто на практике бывает именно такое), но ничего, дольщик получив отказ от застройщика о несогласии последнего внести исправления в Акт приема-передачи Квартиры смело может его подписать, чтобы со стороны дольщика уклонения в одностороннем порядке от приемки квартиры не было. Если вдруг дольщик будет судиться с застройщиком относительно взыскания неустойки за нарушение срока передачи квартиры, то именно эта схема на практике работает.

[Жанна Босова]

далее, дольщик подписав акт приема-передачи Квартиры, может написать ответ застройщику о том, почему именно он согласился подписать Акт приема-передачи квартиры с неприемлемыми для него условиями.

[Жанна Босова]

на самом Акте приема-передачи квартиры писать от руки ничего не нужно, а то Росреестр откажет в регистрации права собственности, сначала может приостановить регистрацию, но потом имеет полное право отказать.

[Жанна Босова]

Передача объекта долевого строительства

Норма права ч. 6 ст. 8 ФЗ № 214 является правовым основанием для застройщика подписать по истечении двух месяцев в одностороннем порядке акт передачи объекта долевого строительства, но при этом застройщик обязан соблюсти требования, указанные данной статьей.
Указанные меры могут применяться в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения, а они считаются доставленными, если оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу. Поэтому, в любом случае, принимаете Вы объект долевого строительства или нет, обеспечите получения почтовой корреспонденции по адресу, указанный Вами в договоре дду.
Более того, застройщик обязан также своевременно исполнить и свою обязанность перед дольщиком – направить сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче (ч. 4 ст. 8 ФЗ № 214).

Если имеются строительные недостатки, которые препятствуют приемке квартиры (не соответствие объекта долевого участия обязательным требованиям, указанные в СанПин, СНиП, ГОСТ, по условиям договор дду и его приложениям к нему), то дольщик имеет право потребовать от застройщика составление акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства (ч.1 ст. 7 ФЗ № 214) и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренные ч. 2 ст. 7 214 ФЗ:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Поэтому, дольщик имеет право не подписывать акт приема-передачи квартиры, если у него есть требования к объекту долевого строительства (квартира, кладовка) и застройщик обязался устранить недостатки в разумный и определенный сторонами срок (документально необходимо зафиксировать обязательно).[/pre]

[disa]

Жанна, насколько законна процедура подписания акта, о которой пишется здесь: http://xn--l1adgmc.xn----9sbk6aj3b.xn--p1ai/index.php?topic=88.msg1372#msg1372?

[NЮta]

Вот, нашла полезную информацию с другого форума. Информация от Жанны:
RE: Юридическая помощь или "Лучше звоните Жанне!"
Всем жителям, добрый день. В связи с тем, что ко мне постоянно поступают телефонные звонки жителей нашего ПК и вопросы, возникают у жителей практически у всех одинаковые, публикую для Вас подготовленные варианты писем (можете текст дополнять, если будет в этом необходимость) по следующим ситуациям:
- если Вас застройщик записал на очень "не ближайшую" дату на просмотр и приемку квартиры;
- если Вы не согласны с текстом акта приема-передачи квартиры.
При написании писем самостоятельно, без помощи юриста/адвоката, обязательно обращайте внимание на:
- пункт в договоре дду, т.к. вдруг он не п.2.3.;
- дату указывайте которую Вам предложили, у меня 17.02.2016 г. - это в виде примера

Письмо о записи участника на просмотр и приемку квартиры, о предоставлении проекта документа - Акта приема-передачи квартиры


Генеральному директору
................................
ОГРН ............... ИНН ....................
КПП ................. ОКПО ..................

Адрес места нахождения, согласно
Выписки из ЕГРЮЛ
......................................

от фио
дата рождения:
место рождения:
паспорт серии
выдан:
дата выдачи:
код подразделения:
зарегистрирован (а) по адресу:
конт.тел.

О записи Участника на просмотр и приемку Квартиры

О предоставлении проекта
документа: Акта приема-передачи Квартиры

"_____" ________ 201___ года между ЗАО «...............», именуемый в дальнейшем «Застройщик», и гр. РФ ______________, именуемый в дальнейшем «Участник», был заключен Договор № ДУ-...-... участия в долевом строительстве (далее по тексту – Договор), а вместе далее по тексту именуемые - «Стороны». Строительный номер Квартиры по проекту в Договоре указан: № ..-....
«____»__________201_ г. Участник получил письмо № ..... от Застройщика о том, что получено Разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома № ...., расположенного по адресу: Московская обл., Красногорский район, вблизи дер.Сабурово, и Участнику необходимо явиться на приемку Квартиры для соблюдения условий п. 2.3. Договора.
Участник позвонил в клиентский отдел ЖК «................» по телефонному номеру ................и ему была предложена ближайшая дата записи на просмотр и приемку Квартиры - это 17 февраля 2016 г.
Учитывая, что Участник обязан исполнить свою обязанность, предусмотренную п. 2.3. Договора долевого участия и принять в течение 7 (семи) рабочих дней Квартиру, прошу Вас записать Участника на просмотр и приемку Квартиры на более раннюю дату и сообщить в письменном виде Участнику ближайшую дату просмотра и дату приемки Квартиры.
Одновременно, прошу Вас предоставить проект текста Акта приема-передачи Квартиры для согласования с Участником условий, которые будут указаны в данном документе.
В случае Вашего отказа, прошу Вас его обосновать и указать соответствующие нормы права действующего законодательства на территории РФ, в т.ч. по Московской области.
Прошу Вас ответ на данное письмо выдать мне нарочно (на руки).

____________ ______________________, Дата «_______»_________ 201____г.
(подпись) (расшифровка подписи)

ПИСЬМО, ЕСЛИ У ВАС ИМЕЮТСЯ ПРЕТЕНЗИИ К СРОКАМ ПЕРЕДАЧИ КВАРТИРЫ И ОДНОВРЕМЕННО И К КАЧЕСТВУ ПЕРЕДАВАЕМОГО ВАМ ОБЪЕКТА

Генеральному директору
ЗАО «................»
............................

ОГРН ............... ИНН .................
КПП ................. ОКПО ..................

Адрес места нахождения, согласно
Выписки из ЕГРЮЛ
.................................

от фио
дата рождения:
место рождения:
паспорт серии
выдан:
дата выдачи:
код подразделения:
зарегистрирован (а) по адресу:

Об изменении содержания текста
двухстороннего акта приема-передачи квартиры


"___"________ 201___ года между Закрытым акционерным обществом «................», именуемый в дальнейшем «Застройщик», и гражданином Российской Федерации ............, именуемой в дальнейшем «Участник», был заключен Договор № ДУ-....-.... участия в долевом строительстве (далее по тексту – Договор), а вместе далее по тексту именуемые - «Стороны».
Застройщик «____»__________201_ г. предложил Участнику подписать Акт приема-передачи Квартиры с неприемлемыми для Участника условиями, указанные в п. ______________ данного Акта приема-передачи Квартиры.
Прошу Вас из предлагаемого Застройщиком двухстороннего Акта приема-передачи Квартиры исключить условия о том, что Стороны не имеют друг к другу денежных, имущественных и иных претензий, в т.ч. исключить текст следующего содержания: «Стороны подтверждают отсутствие взаимных материальных и иных претензий, в том числе Участник не имеет претензий к состоянию и качеству Квартиры, срокам и порядку передачи Квартиры от Застройщика к Участнику».
Участник имеет претензии к сроку передачи Квартиры, к качеству передаваемой объекта - Квартиры.
Федеральным законом от 30.12.2014 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменении в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – 214-ФЗ) частью 3 статьей 7 установлены «Гарантии качества, предусмотренные договором»:
3. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или не устранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.
Согласно ч. 1 ст. 7 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 2 ст. 7).
Обращаю внимание, что в соответствии со ст. 15 ГК РФ
Участник может воспользоваться правом на возмещение убытков.
Прошу Вас изменить содержание двухстороннего Акта приема-передачи Квартиры, и согласовать с Участником долевого строительства дату подписания двухстороннего Акта на согласованных между Сторонами условиях. В случае Вашего несогласия, прошу Вас в письменном виде направить ответ Участнику или выдать его нарочно (на руки) с указанием в нем на применяемые Вами нормы права действующего законодательства с обоснованием причины отказа Застройщиком.

____________ ______________________, Дата «_______»_________ 201____г.
(подпись) (расшифровка подписи)

ПИСЬМО, ЕСЛИ У ВАС ИМЕЮТСЯ ПРЕТЕНЗИИ К СРОКАМ ПЕРЕДАЧИ КВАРТИРЫ

Генеральному директору
....................................

ОГРН ............... ИНН .................
КПП .................. ОКПО .................


Адрес места нахождения, согласно
Выписки из ЕГРЮЛ
.........................................

от
дата рождения:
место рождения:
паспорт серии:
выдан:
дата выдачи:
код подразделения:
зарегистрирован (а) по адресу:

Об изменении содержания текста
двухстороннего акта приема-передачи квартиры

"____"_____ 201___ года между Закрытым акционерным обществом «.....................», именуемый в дальнейшем «Застройщик» и гражданином Российской Федерации .............., именуемый в дальнейшем «Участник», был заключен Договор № ДУ-....-....... участия в долевом строительстве (далее по тексту – Договор), а вместе далее по тексту именуемые - «Стороны».
Застройщик «____»__________201_ г. предложил Участнику подписать Акт приема-передачи Квартиры с неприемлемыми для Участника условиями, указанные в п. ______________ данного Акта приема-передачи Квартиры.
Прошу Вас из предлагаемого Застройщиком двухстороннего Акта приема-передачи Квартиры исключить условия о том, что Стороны не имеют друг к другу денежных, имущественных и иных претензий, в т.ч. исключить текст следующего содержания: «Стороны подтверждают отсутствие взаимных материальных и иных претензий, в том числе Участник не имеет претензий к состоянию и качеству Квартиры, срокам и порядку передачи Квартиры от Застройщика к Участнику».
Участник имеет претензии к сроку передачи Квартиры.
Прошу Вас изменить содержание двухстороннего Акта приема-передачи Квартиры, и согласовать с Участником долевого строительства дату подписания двухстороннего Акта на согласованных между Сторонами условиях. В случае Вашего несогласия, прошу Вас в письменном виде направить ответ Участнику или выдать его нарочно (на руки) с указанием в нем на применяемые Вами нормы права действующего законодательства с обоснованием причины отказа Застройщиком.

____________ ______________________, Дата «_______»_________ 201____г.
(подпись) (расшифровка подписи)

[NЮta]

Из этого следует, что тем, кому еще не пришло уведомление, необходимо сейчас направить письмо застройщику, чтобы предварительно ознакомиться с содержанием акта:
Письмо о записи участника на просмотр и приемку квартиры, о предоставлении проекта документа - Акта приема-передачи квартиры

[Грек]

Вконтакте народ пишет, что уже кто-то ездил принимать квартиру. Но я так и не понял - приняли или нет? Нет воды, нет электричества, лифт не работает.

[Maldives]

Лифт редко сразу включают.
Электричество и вода скорее всего перекрыты.

Ребята! Я вот о чем ВАЖНОМ хочу сказать, предлагаю как-то это объявление повесить на форуме (где не знаю) чтоб бросалось в глаза.

Смысл такой: ВСЕ ВЕНТИЛИ на воду НАДО НЕ ЗАБЫВАТЬ ЗАКРЫВАТЬ!!!
Включат воду и соседей затопит, причём по всему стояку!!!!
Не первый раз слышу такие истории!!! Приходят в свою квартиру открывают вентиль на воду, проверяют дали ли воду, а забывают закрыть или плохо закрывают!!!

[Грек]

УХОДЯ, ГАСИТЕ СВЕТ! 

[Дима3more]

Я вот подумал... что за идиотизм? Зачем открывать воду, если у тебя никаких приборов? Чтобы посмотреть на струю, 'ющую в пол? Ну ведь глупость же. Понятно, что пол высохнет. Но на кой? Или это я такой зануда, штоле....

[Грек]

Нее, ну как же, надо ведь проверить - есть ли вода, какой напор? 

[Дима3more]

А если б был бы газ?

[Жанна Босова]

Безусловно, можно направить письмо застройщику с заказным уведомлением с описью вложения ценное, чтобы предварительно ознакомиться с содержанием Акта приема-передачи квартиры, а можно сразу на приемке ознакомиться с содержанием Акта приема-передачи квартиры и в случае несогласия с его текстом написать письмо застройщику (либо иметь шаблон текста письма заранее), в котором изложить по какой причине дольщик не согласен с текстом Акта приема-передачи квартиры. Но злоупотреблять со сроком принятия квартиры этим тоже не стоит, а то застройщик в одностороннем порядке Акт приема-передачи квартиры направит дольщику.
Т.е. по сути, можно принять квартиру, если она пригодна к проживанию, подписать Акт приема-передачи квартиры и одновременно сдать застройщику письмо о несогласии с текстом Акта приема-передачи квартиры.

Письмо о записи участника на просмотр и приемку квартиры необходимо для того, чтобы застройщик потом не сказал в суде, что дольщик был своевременно оповещен.
 
Но все же, какие бы шаблоны не были писем и иных документов, писать и направлять застройщику письма необходимо исходя из сложившейся ситуации каждого дольщика индивидуально.
Можно юриста/адвоката и эксперта на приемку квартиры пригласить 

[Scorpi]

Безусловно, можно направить письмо застройщику с заказным уведомлением с описью вложения ценное, чтобы предварительно ознакомиться с содержанием Акта приема-передачи квартиры, а можно сразу на приемке ознакомиться с содержанием Акта приема-передачи квартиры и в случае несогласия с его текстом написать письмо застройщику (либо иметь шаблон текста письма заранее), в котором изложить по какой причине дольщик не согласен с текстом Акта приема-передачи квартиры. Но злоупотреблять со сроком принятия квартиры этим тоже не стоит, а то застройщик в одностороннем порядке Акт приема-передачи квартиры направит дольщику.
Т.е. по сути, можно принять квартиру, если она пригодна к проживанию, подписать Акт приема-передачи квартиры и одновременно сдать застройщику письмо о несогласии с текстом Акта приема-передачи квартиры.

Письмо о записи участника на просмотр и приемку квартиры необходимо для того, чтобы застройщик потом не сказал в суде, что дольщик был своевременно оповещен.
 
Но все же, какие бы шаблоны не были писем и иных документов, писать и направлять застройщику письма необходимо исходя из сложившейся ситуации каждого дольщика индивидуально.
Можно юриста/адвоката и эксперта на приемку квартиры пригласить 

Жанна, у нашего Застройщика дом на кадастровый учет не поставлен, УК дом не приняла, а он нам письма рассылает - приезжайте мол принимайте. Что он должен сделать помимо получения бумаги о вводе дома, чтобы письма рассылать и как его отфутболить тогда?