ТСЖ, ЖСК или ничего?

[Семья Горшковых]

Здравствуйте, будущие соседи!

Открываю темку с заделом на будущее. Скопировала ее с замусоренного форума, чтобы основное обсуждение вести здесь. Что-то ценное оттуда буду перетягивать сюда. Итак...


Обращаюсь к вам как человек, никогда не живший в доме с ТСЖ или ЖСК. Поэтому со стороны мне видится очень привлекательным, когда дом находится на самоуправлении жильцов.

Вопрос: будем ли мы создавать ТСЖ/ ЖСК? Когда? По чьей инициативе? Что лучше? Как это делается? Буду рада любой информации.

Данный вопрос интересует по двум практическим причинам:
- в связи с наймом консьержек;
- в связи с 30-летней программой капремонта.

По порядку.

1. Консьержки

Мы живем в доме с консьержками. Их наняла старшая по подъезду, самовыдвиженец. Консьержки получают зарплату 6 000 руб в месяц, работают сутки через трое. Одна из них - старшая консьержка - собирает деньги с жильцов и распределяет между собой и сменщицами. Несмотря на то, что это такие копейки и часть жильцов успешно уклоняется от сдачи ежемесячных 350 руб, подъезд от консьержек сильно выигрывает. Они записывают приходящих людей, вызывают домовые службы, гоняют рекламщиков с листовками, следят за уборщицами, сами много убирают, следят за цветами и т.п. У них есть тревожная кнопка, только ее нельзя нажимать и она, похоже, не работает. В бытовом плане - у консьержек просто каморка с микроволновкой и небольшой санузел.

Я была в элитном доме с ТСЖ, где консьержки получают 10 000 руб. в месяц. Там все гораздо круче: видеонаблюдение, работающая тревожная кнопка, душ, подсобка с кроватью... Жильцы сдают по 1 000 руб. в месяц, на зарплату консьержек идет где-то 500 руб. У них стоит терминал оплаты, платежка за ТСЖ поступает ежемесячно, никто от этой "подати" не уклоняется. Дом разной этажности, так что ТСЖ позволяет решить проблему разного количества жильцов в подъездах.

Вопросы:
- будем ли мы создавать ТСЖ/ ЖСК?
- как будут выбираться старшие по подъездам и старший по корпусу?
- когда вы хотите нанять консьержек?
- завязаны ли мы в этом с управляющей компанией?

Я так понимаю, что консьержек следует нанимать сразу же, как нам дадут ключи. Понимаю, что этот срок сейчас затягивается, но хочется не тормозить в дальнейшем. Считаю, консьержки - это очень хорошо, они реально присматривают за домом.

2. Программа капремонта

Насколько я знаю, в Подмосковье тоже развернули 30-летнюю программу капремонта. При этом, новостройки в общем котле будут выступать в роли домов-доноров. Мы сейчас проспонсируем ремонт ветхого жилого фонда, а через 30 лет на наши БХ останется шиш. Поэтому есть прямой резон выходить на индивидуальное обслуживание в программе кап. ремонта.

Есть два способа обеспечить индивидуальное обслуживание:
1) создать ТСЖ/ ЖСК и заниматься всем самостоятельно,
2) собранием жильцов подрядить гос. контору по капремонту.

Подробнее опишу второй вариант - более простой и привлекательный. Я про него подробно узнавала, обратившись с письменным запросом в управу одного московского района.

В общих чертах, это выглядит так. Ситуация для Москвы, но для МО, надеюсь, аналогично. Бывшие ДЕЗы - дирекции единого заказчика - переименованы в ГБУ "Жилищник" района такого-то. Над ними надстроена огромная чиновничья структура - департамент капремонта. Организацией кап. ремонта, как и прежде, занимаются ДЕЗы, только теперь над ними появилось обширное контролирующее начальство, которое контролирует номенклатуру проделанных работ и сроки. По умолчанию, московские дома объединяются в общий котел и ремонтируются в едином потоке. Но можно сделать и так, чтобы это производилось в индивидуальном порядке.

Собрание собственников кворумом 67% от общего числа должно принять решение об индивидуальном обслуживании дома. Это решение подается в управу и в ГБУ "Жилищник". Отказ предоставлять не имеют права. Через 2 года решение об индивидуальном обслуживании вступает в силу. С этого дня жильцы вправе самостоятельно переносить сроки работ по капремонту, контролировать и перераспределять средства, которые будут зачислены на индивидуальный спец. счет. Старший по дому (председатель собрания собственников) участвует в приемке ремонтных работ, его подпись заносится в акт. Таким образом, имеем все плюсы самоуправления домом, но работы все-таки проводятся чужими силами. И уже не требуется иметь в составе жильцов не только юристов и бухгалтеров, но и теплотехников, электриков, специалистов по лифтам, вентиляции и т.п.

Как и в случае с консьержками, целесообразно не просто объединиться по подъездам и по дому, но и создать ТСЖ/ ЖСК. Тогда и подписи собирать будет не сложно, и информацию до жильцов доводить.

Итак, кто за то, чтобы создать ТСЖ/ ЖСК?

[Дима3more]

Обращаюсь к вам как человек, никогда не живший в доме с ТСЖ или ЖСК. Поэтому со стороны мне видится очень привлекательным, когда дом находится на самоуправлении жильцов.
Вопрос: будем ли мы создавать ТСЖ/ ЖСК? Когда? По чьей инициативе? Что лучше? Как это делается? Буду рада любой информации.
...
Итак, кто за то, чтобы создать ТСЖ/ ЖСК?

Насколько я знаю, такая форма организации, как ЖСК, нам недоступна (да и не надо). Единственной формой для нас является ТСЖ, было бы разумно его организовать.
Основная цель создания ТСЖ, насколько я себе вижу - это:
1. Чтобы самим решать, что нам нужно сделать (к примеру, как благоустраивать дом и придомовую территорию, нанимать ли консьержей, как часто делать ремонт и что именно делать в ходе ремонта);
2. Чтобы контролировать расходы за ЖКХ, менять при необходимости эксплуатирующие организации и т.п.
====
При этом для организации ТСЖ необходимо желание не менее 50 % собственников жилья - поэтому нам в любом случае придется дождаться выдачи ключей, чтобы стать собственниками, а также провести "перепись" (хотя "перепись" можно уже и сейчас начинать, но по моей оценке на обоих форумах не наберется не то что 50 % дольщиков ни из одного из корпусов, но даже и трети). Соответственно, с озвученными вопросами:

- будем ли мы создавать ТСЖ/ ЖСК?
- как будут выбираться старшие по подъездам и старший по корпусу?
- когда вы хотите нанять консьержек?
- завязаны ли мы в этом с управляющей компанией?

придется подождать, кроме последнего. На него можно уже сейчас ответить - управляющая компания не может напрямую нас ограничить в создании ТСЖ. И как раз для более полноценного сотрудничества с управляющей компанией (и для ее смены в случае необходимости) и нужно будет ТСЖ.

[Дима3more]

1. Консьержки

Консьержей мы тут уже даже слегка обсуждали. Я лично обеими руками за. Да и Женя моя тоже. Но есть и другое мнение. В любом случае этот вопрос надо будет решать по подъездам, вне зависимости от того, удастся ли нам организовать ТСЖ.

[Дима3more]

2. Программа капремонта

Насколько я знаю, в Подмосковье тоже развернули 30-летнюю программу капремонта. При этом, новостройки в общем котле будут выступать в роли домов-доноров. Мы сейчас проспонсируем ремонт ветхого жилого фонда, а через 30 лет на наши БХ останется шиш. Поэтому есть прямой резон выходить на индивидуальное обслуживание в программе кап. ремонта.

Есть два способа обеспечить индивидуальное обслуживание:
1) создать ТСЖ/ ЖСК и заниматься всем самостоятельно,
2) собранием жильцов подрядить гос. контору по капремонту.

Подробнее опишу второй вариант - более простой и привлекательный. Я про него подробно узнавала, обратившись с письменным запросом в управу одного московского района.

В общих чертах, это выглядит так. Ситуация для Москвы, но для МО, надеюсь, аналогично. Бывшие ДЕЗы - дирекции единого заказчика - переименованы в ГБУ "Жилищник" района такого-то. Над ними надстроена огромная чиновничья структура - департамент капремонта. Организацией кап. ремонта, как и прежде, занимаются ДЕЗы, только теперь над ними появилось обширное контролирующее начальство, которое контролирует номенклатуру проделанных работ и сроки. По умолчанию, московские дома объединяются в общий котел и ремонтируются в едином потоке. Но можно сделать и так, чтобы это производилось в индивидуальном порядке.

Собрание собственников кворумом 67% от общего числа должно принять решение об индивидуальном обслуживании дома. Это решение подается в управу и в ГБУ "Жилищник". Отказ предоставлять не имеют права. Через 2 года решение об индивидуальном обслуживании вступает в силу. С этого дня жильцы вправе самостоятельно переносить сроки работ по капремонту, контролировать и перераспределять средства, которые будут зачислены на индивидуальный спец. счет. Старший по дому (председатель собрания собственников) участвует в приемке ремонтных работ, его подпись заносится в акт. Таким образом, имеем все плюсы самоуправления домом, но работы все-таки проводятся чужими силами. И уже не требуется иметь в составе жильцов не только юристов и бухгалтеров, но и теплотехников, электриков, специалистов по лифтам, вентиляции и т.п.

Как и в случае с консьержками, целесообразно не просто объединиться по подъездам и по дому, но и создать ТСЖ/ ЖСК. Тогда и подписи собирать будет не сложно, и информацию до жильцов доводить.

Все интересно написано. Поддерживаю (остальные, наверное, тоже согласятся). И снова мы упираемся в получение ключей и статуса "собственников жилья"

[Семья Горшковых]

Насколько я знаю, такая форма организации, как ЖСК, нам недоступна (да и не надо). Единственной формой для нас является ТСЖ, было бы разумно его организовать.
Основная цель создания ТСЖ, насколько я себе вижу - это:
1. Чтобы самим решать, что нам нужно сделать (к примеру, как благоустраивать дом и придомовую территорию, нанимать ли консьержей, как часто делать ремонт и что именно делать в ходе ремонта);
2. Чтобы контролировать расходы за ЖКХ, менять при необходимости эксплуатирующие организации и т.п.
====
При этом для организации ТСЖ необходимо желание не менее 50 % собственников жилья - поэтому нам в любом случае придется дождаться выдачи ключей, чтобы стать собственниками, а также провести "перепись" (хотя "перепись" можно уже и сейчас начинать, но по моей оценке на обоих форумах не наберется не то что 50 % дольщиков ни из одного из корпусов, но даже и трети). Соответственно, с озвученными вопросами:

- будем ли мы создавать ТСЖ/ ЖСК?
- как будут выбираться старшие по подъездам и старший по корпусу?
- когда вы хотите нанять консьержек?
- завязаны ли мы в этом с управляющей компанией?

придется подождать, кроме последнего. На него можно уже сейчас ответить - управляющая компания не может напрямую нас ограничить в создании ТСЖ. И как раз для более полноценного сотрудничества с управляющей компанией (и для ее смены в случае необходимости) и нужно будет ТСЖ.

Совершенно верно! Поразбиралась в этой теме. Позже опишу основные моменты по ТСЖ. Пока только "отмету" вариант ЖСК, если кому интересно, что это за зверь. Жилищно-строительный кооператив - объединение собственников, созданное для того, чтобы осуществлять строительство дома/ дачного поселка. Они этим процессом руководят, и если на этом зарабатывают, прибыль делят на всех. Это больше актуально для дач - было раньше. Но это устаревшая форма самоуправления, сейчас труднореализуемая. Не про нас, да и не надо. Будем потихонечку "строить" ТСЖ)

[Архимед]

э...

Совершенно верно! Поразбиралась в этой теме. Позже опишу основные моменты по ТСЖ. Пока только "отмету" вариант ЖСК, если кому интересно, что это за зверь. Жилищно-строительный кооператив - объединение собственников, созданное для того, чтобы осуществлять строительство дома/ дачного поселка. Они этим процессом руководят, и если на этом зарабатывают, прибыль делят на всех. Это больше актуально для дач - было раньше. Но это устаревшая форма самоуправления, сейчас труднореализуемая. Не про нас, да и не надо. Будем потихонечку "строить" ТСЖ)

Все интересно написано. Поддерживаю (остальные, наверное, тоже согласятся). И снова мы упираемся в получение ключей и статуса "собственников жилья"

ТСЖ

[Gella]

ТСЖ  - это все серьезно.
Значит мы сами управляем и выбираем свою УК или скорее всего создаем свою УК, поэтому, если пойдем по этому пути, то нужно будет выбирать порядочных, вызывающих доверие ответственных людей-управленцев. И если этим заниматься серьезно, качественно и постоянно, а не от случая к случаю, то таким людям надо будет бросить свою работу, чтобы заниматься именно работой в УК за зарплату.
Я правильно понимаю ситуацию?

[Семья Горшковых]

ТСЖ – ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ. Это некоммерческая организация (юридическое лицо) с одним или несколькими банковскими счетами. ТСЖ создается С ЦЕЛЬЮ:
- самоуправления домом,
- контроля за домовыми работами и расходованием средств на эти работы,
- индивидуального обслуживания по 30-летней программе кап. ремонта.

ТСЖ заключает ДОГОВОР с коммунальными и энергоснабжающими организациями, а также выбирает ПОДРЯДЧИКОВ для проведения домовых и дворовых работ. ОПЛАТА ЖКХ производится не напрямую от каждой квартиры соответствующим службам (так будут делать жильцы, не вступившие в ТСЖ), а на банковский счет ТСЖ, а с него – службам ЖКХ. Соответственно, основная ПРАКТИЧЕСКАЯ ЗАДАЧА ТСЖ – сбор денег с жильцов. Члены ТСЖ сами решают, какие меры применять к неплательщикам. ТСЖ ежегодно проходит внешний аудит, результат проверки сообщается всем жильцам.   

Для СОЗДАНИЯ ТСЖ необходимо решение минимум половины дома (что значит «половина дома» - будет объяснено чуть позже). Жильцами избирается и утверждается СОСТАВ инициативной группы ТСЖ:
1) председатель ТСЖ,
2) правление ТСЖ,
3) ревизионная комиссия – устраивает независимые проверки работы правления.

Кого конкретно должна содержать ИНИЦИАТИВНАЯ ГРУППА (целесообразно этих же людей отнести в правление):
- председатель ТСЖ – старший по корпусу А (допустим),
- зам. председателя – старший по корпусу Б,
- секретарь для ведения документов ТСЖ и протоколов собраний (готова предложить свою скромную кандидатуру),
- бухгалтер для проведения платежей и подачи отчетов в налоговую,
- считаю, что юрист,
- старшие по подъездам – на любые должности, включая ревизоров (нужны технари и любые грамотные люди).
Это не официальное предписание, а мои лично соображения.

ТСЖ бывает ДВУХ ВИДОВ:
а) «активное» ТСЖ – полностью ведет самоуправление,
б) «пассивное» ТСЖ – нанимает управляющую компанию и контролирует ее деятельность.

«АКТИВНОЕ» ТСЖ вообще не пользуется услугами управляющей компании и должно собственными силами решать технические, юридические и финансовые вопросы. Председатель ТСЖ получает зарплату («сидит на окладе»), остальные члены правления работают на добровольных началах.

«ПАССИВНОЕ» ТСЖ работает с управляющей компанией и при недовольстве результатами работы меняет УК на другую. ТСЖ имеет право проводить независимый аудит УК. Не нужно самим нанимать дворников, электриков и т.п. Целесообразно нанимать не «приватизированный ЖЭК», а частную мелкую УК на рынке подобных услуг, где дорожат каждым клиентом, и потому стараются работать хорошо. Можно часть услуг получать через УК, а прочие организовывать самостоятельно.  Председатель ТСЖ оклада не получает.

Мои скромные соображения. Независимо от того, будет у нас председатель ТСЖ на окладе или нет, другим активистам ТСЖ надо также предусмотреть РАЗОВЫЕ ВОЗНАГРАЖДЕНИЯ за проделанную работу. Мы будем скидываться, к примеру, на новые лавочки во дворе, вот и на работу людей так же скинемся. Не надо на голом энтузиазме.
Рассмотрим ПЛЮСЫ И МИНУСЫ ТСЖ, реальные и мифические. Начнем с минусов.

ПЕРВЫЙ МИНУС. «В правлении ТСЖ будут воровать так же, как в УК.»
Этого особо бояться не надо. Финансовый отчет публикуется каждый год на досках или информации или там, где мы сами решим. Плохих управленцев всегда можно переизбрать. Потом, мне кажется, скромным легальным вознаграждением за работу этот вопрос решается вполне. А в УК будут воровать, а мы и не узнаем, и не повлияем, если мы не ТСЖ.

ВТОРОЙ МИНУС. «ТСЖ – непрофессионалы.»
Допустим. Но грамотные люди учатся на своих ошибках и нанимают профессионалов там, где сами некомпетентны. А также можно создать «пассивное» ТСЖ и действовать через УК.

ТРЕТИЙ МИНУС. «На баланс ТСЖ переводятся все долги дома, которые образовались до его создания, в бытность управляющей компании.»
Это неправда. ТСЖ создается с чистого листа. Долги УК остаются за УК. Наоборот – на баланс ТСЖ УК переводит все деньги, собранные на капремонт. Первоначальный баланс будет положительным.

ЧЕТВЕРТЫЙ МИНУС. «ТСЖ сложно выбить деньги из неплательщиков.»
И это миф. Если сосед не платит, а дом без самоуправления, с ним месяцами может разбираться УК, и безуспешно (в Москве сейчас на каждом подъезде висят задолженности по квартирам с рекомендацией оплатить, и что?). Добросовестные соседи тоже никак повлиять не могут. А тут мы сами определим санкции и будем следить за их исполнением.

ПЯТЫЙ МИНУС. «Один дом – одно ТСЖ».
Неправда. Можно объединяться с абсолютно любыми соседями. В наших двух корпусах около 1000 квартир, а это сила!

Теперь, наконец, плюсы.

ПЕРВЫЙ ПЛЮС. Общедомовые помещения – наши!
Включая технические помещения на первых этажах. То есть мы сами можем сделать там магазин продуктов и хоз. товаров, а не солярий какой-нибудь. Можем разделить кладовки и колясочные, установить правила их работы. Поставить в холллах терминал оплаты и т.п.

ВТОРОЙ ПЛЮС. Придомовая территория – наша!
Я не знаю, что к ней относится, но создадим ТСЖ – и все перейдет в наше управление. А это как минимум до заборов! И тогда можно размечать машиноместа, ставить лавочки и клумбы и т.п. Забор между домами и парком сделаем прозрачным, чтоб за ним никто не гадил. Камеры видеонаблюдения в арках поставим с записью в наш архив, а не куда-то в полицию, откуда ничего не добудешь. А уж если к нашему ЖК отнесут часть парка или берегов Битцы – это ж вообще красота!!! Как ТСЖ, мы обязательно добьемся строительства мостика, даже если берега не наши.

Переходим к практике – КАК СОЗДАТЬ ТСЖ. 

Шаг первый. Создаем ИНИЦИАТИВНУЮ ГРУППУ.

Шаг второй. Определяем ЦЕЛИ ТСЖ на ближайшую и отдаленную перспективу.

Шаг третий. ПОДГОТОВКА К СОБРАНИЮ жильцов. Составляем повестку собрания. Выбираем форму оповещения и уведомляем всех собственников (а не все квартиры) минимум за 10 дней лично под роспись. Создаем черновик устава ТСЖ (подробности позже) и протокола собрания, готовим листы голосования. Готовим на всех бланки заявления о вступлении в ТСЖ. Сообщаем жильцам, что понадобится номер свидетельства собственности на жилище.

Шаг четвертый. ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ. Поскольку на нем утверждается ТСЖ, требования к нему очень строгие. Оно может быть очным или заочным. Но проголосовать за ТСЖ должна минимум половина дома. На собрании необходимо утвердить правление ТСЖ и ревизионную комиссию. Председатель выбирается либо правлением, либо всеми жильцами, и это необходимо внести в протокол, а также устав. Устав необходимо утвердить.

Шаг пятый. Определяем СПОСОБ ГОЛОСОВАНИЯ.
Голосовать можно разными способами:
а) квадратными метрами
Самый муторный способ. Определяется общая площадь дома, включая чердаки, техэтажи, магазины и т.п. Владельцы магазинов также обязательно приглашаются на общее собрание. Каждая квартира выражается процентом от общей площади. Если она в долевой или совместной собственности, этот процент делится между собственниками. Короче, бред.
б) собственниками
Один собственник – один голос.
в) квартирами
Одна квартира – один голос. Совместные и долевые собственники могут сами решить, как они делят голос между собой. Считаю, надо принимать один голос от квартиры от любого собственника. Договориться с домашними – его задача.
г) другое
ЛИСТЫ ГОЛОСОВАНИЯ по каждому вопросу содержат пункт «за», «против», «воздержался», это обязательно. Должна быть указана дата окончания голосования. Может голосовать не собственник, а лицо по доверенности, написанной в произвольной форме.
На общем собрании, где утверждается ТСЖ, необходимо проголосовать «за» минимум половиной голосов. В дальнейшем на текущих собраниях решение принимается по большинству голосов тех, кто участвовал в голосовании.

Шаг шестой. По итогам собрания готовится ПРОТОКОЛ и утверждается УСТАВ ТСЖ. В течение 10 дней протокол доводится до сведения всех собственников.

Шаг седьмой. РЕГИСТРАЦИЯ ТСЖ.
В налоговую инспекцию подаются 3 нотариально заверенных копии протокола собрания, 2 экземпляра устава, заявление о государственной регистрации по форме № 11001, квитанцию об уплате госпошлины.
 
Шаг восьмой. Выход в СВОБОДНОЕ ПЛАВАНИЕ. Открываем банковский счет. Направляем управляющей компании решение о создании ТСЖ. Принимаем дом в управление ТСЖ на специальной комиссии с представителями УК, муниципалитета и правления ТСЖ. Получаем тех. документацию на здание и территорию, и дом переводится на баланс ТСЖ. Направляем письменное уведомление в комитет управления имуществом.   

Вот примерно так. Теперь несколько дополнительных интересных моментов.

Что можно ПРОПИСАТЬ В УСТАВЕ:
1) санкции к неплательщикам ЖКХ,
2) порядок найма и оплаты труда консьержей,
3) правила поведения с вечернее и ночное время,
4) решения по общедомовым помещениям и территории домов,
5) условия использования личной информации,
6) проведение субботников,
7) правила пользования коридорами, кладовками, лифтовыми холлами и т.п.,
какое помещение выбрано под офис ТСЖ, у кого ключи,
9) периодичность пересмотра тарифов за оплату ТСЖ,
10) доступ к записям видеонаблюдения,
11) правила поведения курильщиков и собачников. 
И все, что мы сами решим! По-моему, очень заманчиво! Ждем сдачи домов и тогда уже полный вперёд)))

ССЫЛКИ:
http://energovopros.ru/issledovania/2334/2408/18941/
http://www.senterplus.spb.ru/kak-sozdat-tszh-poshagovaya-instrukciya/

[Семья Горшковых]

ТСЖ  - это все серьезно.
Значит мы сами управляем и выбираем свою УК или скорее всего создаем свою УК, поэтому, если пойдем по этому пути, то нужно будет выбирать порядочных, вызывающих доверие ответственных людей-управленцев. И если этим заниматься серьезно, качественно и постоянно, а не от случая к случаю, то таким людям надо будет бросить свою работу, чтобы заниматься именно работой в УК за зарплату.
Я правильно понимаю ситуацию?

Я постаралась все это описать в большом "конспективном посте". Буду очень рада комментариям и соображениям.

[Грек]

ТСЖ заключает ДОГОВОР с коммунальными и энергоснабжающими организациями, а также выбирает ПОДРЯДЧИКОВ для проведения домовых и дворовых работ. ОПЛАТА ЖКХ производится не напрямую от каждой квартиры соответствующим службам (так будут делать жильцы, не вступившие в ТСЖ), а на банковский счет ТСЖ, а с него – службам ЖКХ. Соответственно, основная ПРАКТИЧЕСКАЯ ЗАДАЧА ТСЖ – сбор денег с жильцов. Члены ТСЖ сами решают, какие меры применять к неплательщикам. ТСЖ ежегодно проходит внешний аудит, результат проверки сообщается всем жильцам.   

Уверен, что многие жильцы/собственники квартир предпочтут платить за коммунальные и прочие услуги напрямую соответствующим организациям, минуя оседания их денег на каких-то дополнительных счетах.
Объясните мне, в чем смысл/преимущество такой схемы оплаты услуг ЖКХ для конкретного собственника квартиры: деньги собственника квартиры -> банковский счет ТСЖ -> банковский счет организации, оказывающей услуги ЖКХ?

Мои скромные соображения. Независимо от того, будет у нас председатель ТСЖ на окладе или нет, другим активистам ТСЖ надо также предусмотреть РАЗОВЫЕ ВОЗНАГРАЖДЕНИЯ за проделанную работу. Мы будем скидываться, к примеру, на новые лавочки во дворе, вот и на работу людей так же скинемся. Не надо на голом энтузиазме.

Г-жа Горшкова, откуда у вас такой оптимизм?

ПЕРВЫЙ МИНУС. «В правлении ТСЖ будут воровать так же, как в УК.»
Этого особо бояться не надо. Финансовый отчет публикуется каждый год на досках или информации или там, где мы сами решим. Плохих управленцев всегда можно переизбрать. Потом, мне кажется, скромным легальным вознаграждением за работу этот вопрос решается вполне. А в УК будут воровать, а мы и не узнаем, и не повлияем, если мы не ТСЖ.

Именно так и будет.
Сколько бы вы ни платили человеку, но если у него будет возможность что-то положить себе в карман, он обязательно так и сделает. Председатели подобных объединений граждан (товариществ, кооперативов и т.п.) - это определенного склада ума и характера люди, которые всегда найдут возможности для собственного обогащения за ваш/наш счет. Способов - миллионы! И не говорите, что это не так.

ПЕРВЫЙ ПЛЮС. Общедомовые помещения – наши!
Включая технические помещения на первых этажах. То есть мы сами можем сделать там магазин продуктов и хоз. товаров, а не солярий какой-нибудь.

Не вводите в заблуждения других людей.
Помещения на первых этажах корпуса Б - коммерческие и имеют/будут иметь конкретного владельца. И что ему там сделать: магазин продуктов, солярий или бордель на час - будет решать только он (владелец помещения), исходя из своих соображений целесообразности, конъюнктуры и т.п.
Помещения на первых этажах корпуса А - жилые.

Можем разделить кладовки и колясочные, установить правила их работы. Поставить в холлах терминал оплаты и т.п.

Вы предлагаете пользоваться, например, колясочной только в строго установленное время? Или брать деньги за "парковку" там детской коляски?
Поясните.
А желающий установить терминал оплаты на 1-м жилом этаже кому и на каком основании будет платить деньги за аренду 1м2 площади? (Вот это как раз к теме обогащения/дополнительного заработка председателя ТСЖ).

ВТОРОЙ ПЛЮС. Придомовая территория – наша!
Я не знаю, что к ней относится, но создадим ТСЖ – и все перейдет в наше управление. А это как минимум до заборов! И тогда можно размечать машиноместа, ставить лавочки и клумбы и т.п. Забор между домами и парком сделаем прозрачным, чтоб за ним никто не гадил. Камеры видеонаблюдения в арках поставим с записью в наш архив, а не куда-то в полицию, откуда ничего не добудешь. А уж если к нашему ЖК отнесут часть парка или берегов Битцы – это ж вообще красота!!! Как ТСЖ, мы обязательно добьемся строительства мостика, даже если берега не наши.

Опять-таки, откуда столько оптимизма?
Все это, конечно, замечательно. Двор и придомовая территория должны быть чистыми, благоустроенными и безопасными. Уверен, что многие активные и неравнодушные участники этого форума поддержат вас в этих начинаниях.
Но вот только на чьи деньги вы планируете все это делать?
Треть-половина квартир в домам будут сдаваться. Кто из собственников этих квартир захочет тратить свои деньги на благоустройство придомовой территории дома, в котором он не живет?
Представьте себе ситуацию: кто-то из жильцов дома (например, молодая мама, которая гуляет с маленьким ребенком на детской площадке) увидел, что какой-то нехороший человек гадит за прозрачным забором. Какие будут его дальнейшие действия? Каким образом наличие или отсутствие прозрачного забора сможет сделать дворы наших домов чище, уютнее или безопаснее?
Вот поставить шлагбаум при въезде на территорию ЖК и сделать двор закрытым для парковки "левых" машин - это, на мой взгляд, нужно делать обязательно.
А "левые" машины обязательно будут, т.к. люди будут приезжать в магазины/отделения банков/аптеки и т.п. (плюс работники всех этих перечисленных заведений), расположенные на 1-х этажах корпуса Б. Часть из них не захотят парковать свои "драгоценные" повозки на улице.

Что можно ПРОПИСАТЬ В УСТАВЕ:
1) санкции к неплательщикам ЖКХ,
3) правила поведения с вечернее и ночное время,
7) правила пользования коридорами, кладовками, лифтовыми холлами и т.п.,
11) правила поведения курильщиков и собачников. 

Все санкции, правила и т.п. уже давно прописаны в Законодательстве РФ, Законодательстве того или иного региона (в нашем случае - в Законодательстве Московской области), Распоряжениях Правительств (федерального и регионального) и т.д. Ничего иного вы прописать в Уставе не в праве.
И самое главное - вы не праве применять эти санкции и правила к "провинившемуся". Это входит в компетенцию совершенного других служб и органов.

[Семья Горшковых]

Грек, спасибо большое за комментарии! Постараюсь ответить исходя из того, чего я "начиталась". То есть за что купила, за то и продаю.

Уверен, что многие жильцы/собственники квартир предпочтут платить за коммунальные и прочие услуги напрямую соответствующим организациям, минуя оседания их денег на каких-то дополнительных счетах.

Объясните мне, в чем смысл/преимущество такой схемы оплаты услуг ЖКХ для конкретного собственника квартиры: деньги собственника квартиры -> банковский счет ТСЖ -> банковский счет организации, оказывающей услуги ЖКХ?

Считается, что плюс в том, что в ТСЖ легче бороться с неплательщиками, мы хотя бы будем точно знать, кто они. И мы не пострадаем за нерадивых соседей. Думаю, люди, уже состоящие в ТСЖ расскажут вам, как они оплачивают ЖКХ. Возможно, они оплачивают единую платежку ТСЖ, откуда с баланса ТСЖ деньги распределяются в энергосбыт, муниципалитет, телефонную контору. Я не знаю.

Но я узнаю другое. Проанализирую структуру обычной платежки ЕИРЦ. Погляжу, какая часть денег уходит управляющей компании (остаток после вычета платы з метраж, воду, капремонт). Будем видеть, сколько мы уже платим за "ТСЖ". 

Г-жа Горшкова, откуда у вас такой оптимизм?

А я оптимист по жизни и к людям отношусь хорошо  Тем более, все, кто купил жилье в новостройке, единодушно отмечают сознательность и адекватность жильцов. Никто особо не гадит там, где свои же деньги заплачены. И люди говорят о ТСЖ только хорошее. Но "интервью" мне взять не у кого, чтобы все подробно расспросить.

ПЕРВЫЙ МИНУС. «В правлении ТСЖ будут воровать так же, как в УК.»

Именно так и будет.
Сколько бы вы ни платили человеку, но если у него будет возможность что-то положить себе в карман, он обязательно так и сделает. Председатели подобных объединений граждан (товариществ, кооперативов и т.п.) - это определенного склада ума и характера люди, которые всегда найдут возможности для собственного обогащения за ваш/наш счет. Способов - миллионы! И не говорите, что это не так.

Люди разные бывают. Я так думаю, что:
- можно сделать "пассивное" ТСЖ, когда воровать особо не выйдет,
- использовать прозрачную систему финансовой отчетности перед жильцами; если на ТСЖ денег собирают немного, а толку от его работы много, то люди будут довольны.

ПЕРВЫЙ ПЛЮС. Общедомовые помещения – наши!
Включая технические помещения на первых этажах. То есть мы сами можем сделать там магазин продуктов и хоз. товаров, а не солярий какой-нибудь. Можем разделить кладовки и колясочные, установить правила их работы. Поставить в холллах терминал оплаты и т.п.

Не вводите в заблуждения других людей.
Помещения на первых этажах корпуса Б - коммерческие и имеют/будут иметь конкретного владельца. И что ему там сделать: магазин продуктов, солярий или бордель на час - будет решать только он (владелец помещения), исходя из своих соображений целесообразности, конъюнктуры и т.п.
Помещения на первых этажах корпуса А - жилые.
А желающий установить терминал оплаты на 1-м жилом этаже кому и на каком основании будет платить деньги за аренду 1м2 площади? (Вот это как раз к теме обогащения/дополнительного заработка председателя ТСЖ).

Ну если только я сама "ввелась" в заблуждение. Так написано в обоих источниках, один из них - сайт юристов. Давайте дождемся комментария юриста или уточним это ближе к делу.
За аренду 1 кв.м. "терминальщики" будут платить юридическому лицу - ТСЖ, в его "казну". А не в карман председателю. Вы как собственник можете это проконтролировать. К примеру, войти в ревизионную комиссию. 

ВТОРОЙ ПЛЮС. Придомовая территория – наша!
Я не знаю, что к ней относится, но создадим ТСЖ – и все перейдет в наше управление. А это как минимум до заборов! И тогда можно размечать машиноместа, ставить лавочки и клумбы и т.п. Забор между домами и парком сделаем прозрачным, чтоб за ним никто не гадил. Камеры видеонаблюдения в арках поставим с записью в наш архив, а не куда-то в полицию, откуда ничего не добудешь. А уж если к нашему ЖК отнесут часть парка или берегов Битцы – это ж вообще красота!!! Как ТСЖ, мы обязательно добьемся строительства мостика, даже если берега не наши.

Опять-таки, откуда столько оптимизма?
На чьи деньги вы планируете все это делать?
Треть-половина квартир в домам будут сдаваться. Кто из собственников этих квартир захочет тратить свои деньги на благоустройство придомовой территории дома, в котором он не живет?

Уже сейчас народ выражает желание перекинуть мостик за свой счет и т.п. Если мы не создадим ТСЖ, так и будем на форумах сидеть, на междусобойчике. Ну, направим коллективное прошение в управу. А как ТСЖ, как юр. лицо, мы будем предметно разговаривать со всеми этими управами. Если мы наберем половину жильцов, 500 квартир, то сдав по 100 руб, получим 50 тысяч. На прозрачный забор будет точно не так уж накладно собрать.

Мой оптимизм, я надеюсь, не совсем наивен. Пассивные элементы, которым ничего не надо, а деньги платить они тем более не будут, ни в какое ТСЖ не вступят. Но если мы соберем половину жильцов, то это будут люди, которым что-то надо и они готовы или делать, или платить, или хотя бы думать и решать.

Что можно ПРОПИСАТЬ В УСТАВЕ:
1) санкции к неплательщикам ЖКХ,
3) правила поведения с вечернее и ночное время,
7) правила пользования коридорами, кладовками, лифтовыми холлами и т.п.,
11) правила поведения курильщиков и собачников. 

Все санкции, правила и т.п. уже давно прописаны в Законодательстве РФ, Законодательстве того или иного региона (в нашем случае - в Законодательстве Московской области), Распоряжениях Правительств (федерального и регионального) и т.д. Ничего иного вы прописать в Уставе не в праве.
И самое главное - вы не праве применять эти санкции и правила к "провинившемуся". Это входит в компетенцию совершенного других служб и органов.

Опять же, за что купила, за то и продаю. "Правила общего проживания" утверждаются, как правило, на общем собрании жильцов и имеют юридическую силу. Понятное дело, они не могут включать такие санкции, как линчевание, но там можно прописать штрафы за курение в общественных местах, например. Если человек не платит за электричество, решение об отключении света принимает ТСЖ, а не УК. Или передает дело в суд. То есть определенные рычаги есть. 

[Грек]

Пока вы писали ответ, я немного добавил в свой ответ про колясочные, забор и шлагбаум. Посмотрите.

[Семья Горшковых]

Вы предлагаете пользоваться, например, колясочной только в строго установленное время? Или брать деньги за "парковку" там детской коляски?
Поясните.

Все это, конечно, замечательно. Двор и придомовая территория должны быть чистыми, благоустроенными и безопасными. Уверен, что многие активные и неравнодушные участники этого форума поддержат вас в этих начинаниях.
Но вот только на чьи деньги вы планируете все это делать?
Треть-половина квартир в домам будут сдаваться. Кто из собственников этих квартир захочет тратить свои деньги на благоустройство придомовой территории дома, в котором он не живет?
Представьте себе ситуацию: кто-то из жильцов дома (например, молодая мама, которая гуляет с маленьким ребенком на детской площадке) увидел, что какой-то нехороший человек гадит за прозрачным забором. Какие будут его дальнейшие действия? Каким образом наличие или отсутствие прозрачного забора сможет сделать дворы наших домов чище, уютнее или безопаснее?
Вот поставить шлагбаум при въезде на территорию ЖК и сделать двор закрытым для парковки "левых" машин - это, на мой взгляд, нужно делать обязательно.
А "левые" машины обязательно будут, т.к. люди будут приезжать в магазины/отделения банков/аптеки и т.п. (плюс работники всех этих перечисленных заведений), расположенные на 1-х этажах корпуса Б. Часть из них не захотят парковать свои "драгоценные" повозки на улице.
[quote/]


Отвечаю чисто за себя.

Я бы предложила такие правила. В колясочной держим одну (или две) текущие коляски. Прочий автопарк храним в кладовке или в квартире. Пользуемся скребками или щетками, чтобы предварительно очистить колеса от снега и грязи. Определяем, можно ли нам самостоятельно делать дубликаты ключей и записываться ли в журнал тем, у кого есть ключ. Организуем периодический вывоз колясок на улицу, чтобы сделать нормальную уборку колясочной. Возможно, снаружи у колясочной ставим такие перила, как для парковки великов, к которым на это время можно пристегнуть коляски и прочий детский транспорт. В общем, мамаши договорятся 

Кладовку примерно делим поровну между жильцами. Предусматриваем наклеечки для маркировки хранимого. Заводим журнал, какая вещь какой квартире принадлежит. 

Прозрачный забор сам по себе снизит уровень "гадства" хоть немного. Но тут, как вы правильно пишете, встает вопрос воздействия на хулиганов. Было бы шикарно, если бы в каком-то подъезде сидела не бабушка-консьержка, а дядечка типа ЧОПовца. Мелкое хулиганье он разгонит. Против бомжей и т.п. придется вызывать полицию, наверное...

Еще, если чисто помечтать, то в какой-нибудь каморке я бы сделала пункт обмена ненужными вещами. Книги, диски, детские вещи, ненужные подарки и т.п. Может, сбор макулатуры или раздельный сбор мусора организовать. Поставить на каком-нибудь пятачке хлебобулочный и молочный ларьки. Своими силами собрали бы какие-то вещи для общего пользования: мангалы, большие зонтики от солнца, пластиковые стулья, какой-нибудь штатив для видеокамеры, тележку как в супермаркете... Не хлам, а то, что нужно, но редко. Как раскладушка 

Как на все это скидываться? Жизнь покажет. Если наберем ТСЖ, то я уже сказала, что сбор по 100 руб. дает нам 50 000 руб. Может, как-то удастся обговорить, что группа людей с узкими интересами (например, собачники) будет "за" что-то свое, то они скидываются по 500 руб., а воздержавшиеся должны сдать по 50 руб. Если мы будем использовать ТСЖ не для отмывания денег, а для решения общих вопросов, я думаю, мы заслужим уважение жильцов и люди не будут ставить палки в колеса.

Конечно, я против платы за колясочную и тому подобных гнусностей.

УК - это в любом случае контора по отмыванию денег, только вы на нее и повлиять не можете. Мне кажется, пассивное ТСЖ - это неплохой компромисс, мы ничего не потеряем, если его создадим. 

[Грек]

Поставить на каком-нибудь пятачке хлебобулочный и молочный ларьки.

Категорически против!!!
Наверняка, в корпусе Б будет продовольственный магазин, вот там можно будет приобрести все эти продукты.

[Семья Горшковых]

Категорически против!!!

Ну это уже детали, как говорится, вкусовщина  Конечно, магазин продуктов очень нужен, но хороший. Будут идеи, которые понравятся многим, тут важен инструмент. Я правильно понимаю, вы против ТСЖ? Или пассивное ТСЖ вас более-менее привлекает?

[NЮta]

Против «активного» ТСЖ. По остальному надо думать и изучать вопрос. В данный момент есть более актуальные вопросы.

[Грек]

Категорически против!!!

Ну это уже детали, как говорится, вкусовщина  Конечно, магазин продуктов очень нужен, но хороший. Будут идеи, которые понравятся многим, тут важен инструмент. Я правильно понимаю, вы против ТСЖ? Или пассивное ТСЖ вас более-менее привлекает?

Я пока не думал ни о том, ни о другом.
Нужно думать, взвешивать все "за" и "против", а также ответить на вопрос: "Зачем нам это все вообще нужно?"...

Против чего я однозначно против, так это против навязывания каких-либо услуг под соусом "всеобщего комфорта, удобства, всегда политых цветочков и т.п.". Однозначно я против консьержа в подъезде, т.к. считая эту услугу бесполезной и, зачастую, навязанной. Видел как чистоту, порядок и "всегда политые цветочки" в домах без консьержа, так и откровенный пофигизм со всеми вытекающими в домах с так называемыми "консьержками".
Обеспечить безопасность на должном уровне, предотвратить доступ посторонних лиц в подъезд и далее везде - они не в состоянии. Если мы от консьержа хотим обеспечения безопасности, то для этих целей нужно нанимать крепких молодых ребят из ЧОПа, а не пенсионеров из ближнего зарубежья, для которых эта работа - возможность за деньги посмотреть телевизор, попить чай с баранками и связать себе и внукам очередные шерстяные носки.
А если мы хотим, чтобы в подъезде был порядок, чисто и комфортно, то начинать нужно с себя - не гадить там, где живешь, в первую очередь.
Я сейчас живу в старом доме, у нас на каждом этаже около мусоропровода висит табличка со старой советской мудростью: "Чисто не там, где метут, а там, где не сорят". Вот только если бы все этого правила придерживались...
На этом форуме где-то уже был спор на эту тему, поищите, если интересно мнение других участников.

[Диане]

А если мы хотим, чтобы в подъезде был порядок, чисто и комфортно, то начинать нужно с себя - не гадить там, где живешь, в первую очередь.
Я сейчас живу в старом доме, у нас на каждом этаже около мусоропровода висит табличка со старой советской мудростью: "Чисто не там, где метут, а там, где не сорят". Вот только если бы все этого правила придерживались...

Во! Вот абсолютно с этим согласна! В первую очередь надо начать с себя и со своих детей. Вот прямо абсолютно и полностью согласна.

[Gella]

Я однозначно против дополнительных расходов по содержанию "активного" ТСЖ. И против расходов на консьержа и видеодомофонов. Действительно, есть более насущные проблемы.

[Дима3more]

Вот ведь махыч устролили

Я пожалуй, воздержусь от активного участия в полемике. Скажу только вкратце три мысли:

1. Считаю, что ТСЖ нужен. Эксплуатирующие организации в любом случае будут зарабатывать на нас деньги. При этом не всегда работая качественно. ТСЖ позволит с ними более эффективно взаимодействовать.

2. Сниму вопрос о "прозрачном" заборе. Поскольку ЖК фактически расположен на территории усадьбы, то забор не может быть глухой. Это запрещено "Режимом использования" территории усадьбы. Этот документ, кстати, и на наши дворы накладывает определенные ограничения, так что в случае создания ТСЖ нам на него ориентироваться.

3. Грек! Вопрос о качестве работы консьержа - подмена понятий. Если консьерж плохо работает, то его отправляют искать другую работу (равно как и любого иного работника). И давайте уже обсуждать консьержа в специально созданной теме, там даже голосовалка есть =>

[Грек]

Грек! Вопрос о качестве работы консьержа - подмена понятий. Если консьерж плохо работает, то его отправляют искать другую работу (равно как и любого иного работника). И давайте уже обсуждать консьержа в специально созданной теме, там даже голосовалка есть =>

Дмитрий! Я не вижу здесь никаких подмен. Чтобы была подмена понятий, как ты говоришь, нужно для начала определиться: для чего нам нужен этот самый консьерж и выполнение каких функций мы, как заказчики этой услуги, вправе от него требовать. Пока такого понимания нет. Нет понимания = нет понятий.
Но! Соглашусь, что обсуждать это лучше в специально созданной теме - http://форум.бх-дом.рф/index.php?topic=118.0

[Kolomiec]

Я за все решения, но когда что-то выберем буду это активно критиковать и обвинять в воровстве=))

[Диане]

Попалась опять темка о жителях Березовой улицы. Вот кого обдирают как липку их компании. То ТСЖ, то ДЭЗ. Опять суды, сборы активистов.

[Семья Горшковых]

Будет замечательно, если большинство жильцов проголосует за ТСЖ. Тогда они его и получат. А те, кто против ТСЖ, просто в него не вступят. Но примут участие в голосовании, чтобы общее собрание засчитали состоявшимся. Тогда все получат то, что хотят, и все останутся довольны.