СГ: Поступила информация, что метраж многих квартир будет превышать проектный. Как узнать, каков метраж моей квартиры? (*Вопрос 1*)
Ю: Кто вам сказал, что ваш метраж будет завышен? Вы же из корпуса Б, у вас срок сдачи ещё не настал?
СГ: Мы общаемся с другими дольщиками. Многие из жильцов корпуса А звонили Застройщику и узнали, что их метраж будет увеличен, причём достаточно сильно.
Ю: Почему вы думаете, что у вас будет так же? Конечно, по понятным причинам проектный и фактический метраж могут не совпасть. Но ведь возможны 3 варианта: по факту метраж будет больше, меньше или равен плановому.
СГ: Равен он точно не будет, копейка в копейку не сойдётся. А если он будет больше, как у других жильцов…
Ю: Кто вам сказал, что у них он больше?
СГ: Это показал соц. опрос. У всех, кто узнавал, квартиры стали больше, а не меньше, а это человек 15. У многих дольщиков квартиры выросли на 4-6 м, а это 300-400 тыс. руб.
Ю: Понятно. По вашей квартире мы пока сказать не можем, потому что вы из корпуса Б. Поэтому объясняю принципиально, как всё будет.
(*Далее фактически идёт ответ на вопрос 4. Приведу его здесь, как будто мы его озвучили в этот момент*)
СГ: Каким образом и в какие сроки Застройщик будет уведомлять дольщиков о готовности квартиры, дополнительном метраже и порядке его оплаты? (*Вопрос 4, начало*)
Ю: Будет оформлено заключение об окончании строительства и осуществлён ввод в эксплуатацию корпуса Б. Вы получите ПИСЬМЕННОЕ УВЕДОМЛЕНИЕ, а также телефонный звонок, что вас приглашают подписать акт приёма-передачи квартиры. В нём будет информация по дополнительным метрам.
СГ: В какой срок этого ожидать? За месяц до срока сдачи дома по ДДУ?
Ю: Нет. За месяц уведомляют, если не могут уложиться в срок. А корпус Б сдадут вовремя.
(*А далее – ответ на наши вопросы 12 и 13. Предположим, мы их озвучили сейчас, как заготовили*)
СГ: Каков точный срок сдачи корпуса А? Когда дольщики получат уведомление? Ожидается ли сдвиг сроков по корпусу Б? На сколько примерно?
Ю: АКТ ВВОДА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ КОРПУСА А был подписан 28 апреля 2016 г. На руки мы его получили 30 апреля. Сразу стали обзванивать жильцов. Готовим письменные уведомления, которые разошлём после праздников. КОРПУС Б БУДЕТ СДАН ВОВРЕМЯ, и даже раньше срока.
СГ: Насколько раньше срока? И вообще, сколько по времени занимает процедура приглашения жильцов? В каком порядке будут сдаваться секции обоих корпусов? (*Вопрос 4, конец*)
Ю: Дом сдаётся в эксплуатацию целиком, а не по секциям. И уведомления готовятся одновременно. Далее мы начинаем обзванивать жильцов. ДОЛЬЩИК ОБЯЗАН ЯВИТЬСЯ В ОФИС В ТЕЧЕНИЕ НЕДЕЛИ. Процедуру мы проводим организованно: записываем в очередь дольщиков, до которых дозвонились, продолжаем дозваниваться остальным. Хаоса и столпотворения не будет – все придут в определённое время, по записи. Когда разберёмся с корпусом А, сразу перейдём к корпусу Б. ЖИЛЬЦЫ КОРПУСА Б МОГУТ ОЖИДАТЬ ПРИГЛАШЕНИЕ УЖЕ В ИЮЛЕ-АВГУСТЕ.
СГ: И тогда мы узнаем, сколько у нас дополнительных метров?
Ю: Да.
СГ: Будет ли мне предоставлен план моей квартиры с новыми размерами и метражом? Это размеры БТИ? (*Вопрос 2*)
Ю: БТИ КАК ОРГАНИЗАЦИЯ ФАКТИЧЕСКИ УПРАЗДНЕНА. По закону, теперь образовались ГУПы – государственные конторы, полные аналоги БТИ. И коммерческие конторы – их негосударственные конкуренты. И те, и другие, обязаны пройти аккредитацию, сертификацию, аттестацию…
СГ: И их замеры имеют равную силу? Не важно, БТИ – не БТИ?
Ю: Да. Важно, что обмеры проводит сертифицированный кадастровый инженер. И неважно, из какой он организации. Либо он имеет право проводить сертифицированные обмеры, либо нет.
СГ: И какой документ с новой площадью такой инженер готовит по каждой квартире?
Ю: ДОКУМЕНТ О НОВОЙ ПЛОЩАДИ БУДЕТ ОДИН НА ВЕСЬ ДОМ. Он называется «технический план». Там будет поэтажный план, экспликация помещений, и на нём вы найдёте свою квартиру и её фактический метраж. (*Вспоминаем статью о сантиметрах раздора: "Теперь здания, строения, сооружения и помещения подлежат кадастровому учету, для осуществления которого требуется не технический паспорт БТИ, а технический план. "Разница между этими документами существенная: техплан может быть составлен по проектной документации застройщика без фактических обмеров, - пояснил "РГ" Владимир Денисов, - техпаспорт БТИ же изготавливается по результатам обследования и содержит на порядок больше характеристик объекта недвижимости". Вроде бы, ещё кто-то писал, что тех. план – фиговая бумажка, но не нахожу этот текст*)
СГ: И этот документ будет как-то учтён при «предъявлении» нам дополнительных метров?
Ю: Да, конечно, дополнительные метры будут «предъявлены» вам на основании тех. плана. Для вас будет подготовлен АКТ СВЕРКИ СО ССЫЛКОЙ НА ТЕХ. ПЛАН. Вы получите его в день явки и будете точно видеть, откуда взялся перерасчёт.
СГ: Почему Застройщик требует сначала оплатить дополнительный метраж, и лишь потом позволяет убедиться, каков он на самом деле? (Вопрос 3)
Ю: У нас принята следующая процедура. Дом сдаётся в эксплуатацию => жильцам направляется уведомление и приглашение на осмотр => жильцы принимают квартиру, подписывая акт приёма-передачи, либо составляют претензию => потом жильцы идут в управляющую компанию => с УК они заключают договор управления домом => УК после этого выдаёт им ключи.
СГ: Ключи выдаёт УК???
Ю: Да, КЛЮЧИ ВЫДАЁТ УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ. Она берёт дом на обслуживание после окончания строительства. Она вас будет обеспечивать водой, электричеством, и т.п. А Застройщику нужно строить новые дома, и он не будет сидеть здесь «до последнего жильца». Тем более, делать ему тут будет нечего, ведь стройка окончена, дома сданы, обязательства выполнены. А за домом надо ещё и следить, чтобы никто ничего не сломал и т.п., Застройщик за это уже не отвечает.
СГ: Я не готов оплачивать дополнительный метраж, не убедившись лично, каков он, и не осмотрев квартиру. Я настаиваю на допуске в квартиру до наступления даты передачи квартиры и на проведении независимых обмеров. Их будет проводить аттестованный специалист, в присутствии меня и представителя Застройщика, если необходимо. Прошу обеспечить мне доступ к квартире и к обмерам. Как и когда это будет организовано? (*Вопрос 5*)
Ю: Этот вопрос будет решаться только в индивидуальном порядке. В любом случае это произойдёт только после направления уведомления о сдаче дома. До этого никак. А почему вы так уверены, что вам «подсунут» дополнительный метраж, или что вас обманут с фактическими размерами, подсунув «мифические метры»? Сейчас в интернете любят наводить панику по этому поводу. Но вы же понимаете, что кадастровые инженеры дорожат своей аккредитацией, своим рабочим местом. Они не станут рисковать, выдавая «липовые» замеры.
СГ: Мы так не уверены, мы так не думаем. Мы просто готовимся к тому, что площадь нашей квартиры с высокой вероятностью увеличится. Мы хотим понимать, какую сумму мы должны будем доплатить и в какие сроки. Ведь у нас будет только 10 дней. Согласно договору долевого участия, оплата должна быть произведена в течение 10 календарных дней. После получения уведомления о «выросшей площади квартиры»? (*Вопрос 7, начало*)
Ю: Не совсем. В ТЕЧЕНИЕ 10 ДНЕЙ ПОСЛЕ ПОДПИСАНИЯ АКТА СВЕРКИ. Если претензий нет, вы подписываете акт сверки и начинают «тикать» 10 дней.
СГ: А если вдруг претензии будут?
Ю: ТОГДА ВЫ ПИШЕТЕ ЗАЯВЛЕНИЕ В АДРЕС ЗАСТРОЙЩИКА, В ТОТ ЖЕ ДЕНЬ.
(*Внимание! Здесь огромная засада! Надо выяснить, насколько правомочно требование писать претензию в тот же день, самостоятельно. Мы должны выяснить у юристов, как нам грамотно оформить сам факт, что претензия есть, но сформулирована она будет позже, силами грамотного юриста!*)
СГ: Есть ли возможность оплатить дополнительные метры в рассрочку? Каковы условия рассрочки? Есть ли беспроцентный период? (*Вопрос 7, конец*)
Ю: Этот вопрос решается в индивидуальном порядке.
СГ: Можно ли хоть что-то сообщить сейчас, ориентировочно? Рассрочка будет? Ведь доплата у многих составляет 200-400 тысяч. Можно ли сказать, что при платеже 200 тысяч и больше, к примеру, рассрочка будет? Ведь у многих ипотеки, а зачастую ипотека = долг.
Ю: ВОПРОС О РАССРОЧКЕ РЕШАЕТСЯ В ИНДИВИДУАЛЬНОМ ПОРЯДКЕ. Мы будем входить в положение каждого дольщика. Кто-то сразу готов выложить 500 тысяч, а кому-то 70 заплатить не представляется возможным. Давайте поговорим об этом, когда вы будете знать свой метраж и свою доплату.
СГ: Сообщите точную стоимость 1 кв. м., по которой будет оплачиваться дополнительный метраж. (*Вопрос 6*)
Ю: СТОИМОСТЬ МЕТРА У ВСЕХ РАЗНАЯ. В договоре долевого участия есть формула: стоимость метра = стоимость квартиры / проектный метраж. Студии дороже, большие квартиры дешевле. Средней цифры нет.
СГ: Если квартира куплена в ипотеку, будет ли дополнительный метраж включен в договор ипотеки, либо его можно оплатить отдельно? Придется ли переделывать документы по ипотеке, и какие? (*Вопрос 8*)
Ю: ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЙ МЕТРАЖ НИКАК НЕ ВЛИЯЕТ НА ИПОТЕКУ. Ни кредитный договор, ни обязательства перед банком, никак затронуты не будут.
СГ: То есть дополнительные метры будут оплачены отдельным платежом, как «отдельный товар»?
Ю: Да.
СГ: Какова процедура «прибавления» дополнительных метров к площади квартиры? Будет выпущено дополнение к договору долевого участия? Подлежит ли это дополнение государственной регистрации? Взимается ли плата за оформление этого дополнения? (*Вопрос 9*)
Ю: ДОП. МЕТРЫ БУДУТ ДОБАВЛЕНЫ К ДДУ В ВИДЕ АКТА СВЕРКИ. Этот документ не является дополнением к ДДУ, гос. регистрации не подлежит, оплаты никакой не требует. И после этого и проведения оплаты можно оформлять собственность, ставить квартиру на кадастровый учёт…
СГ: …силами дольщика…
Ю: Кто вам такое сказал?
СГ: Так в ДДУ написано. Дольщик ставит квартиру на кадастровый учёт самостоятельно.
Ю: Вы уверены? Обычно, ЗАСТРОЙЩИК СТАВИТ КВАРТИРЫ НА КАДАСТРОВЫЙ УЧЁТ. Он обязан поставить на учёт весь дом, чтобы получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию. И в составе дома оформляются и все входящие в него квартиры.
СГ: А как же пункт ДДУ? Мы уже собрались ехать в Кадастровую палату Московской области, в г. Одинцово.
Ю: Зачем? ВЫ МОЖЕТЕ ОБРАТИТЬСЯ В ЛЮБОЕ ОТДЕЛЕНИЕ БТИ ИЛИ ДАЖЕ В ЛЮБОЙ МФЦ.
СГ: И что надо будет сделать? Как оформить кадастровый паспорт на квартиру?
Ю: ВАМ НУЖНО БУДЕТ ТОЛЬКО ПОЛУЧИТЬ ВЫПИСКУ ИЗ РОСРЕЕСТРА. В МФЦ выписка готовится 5 дней. А вообще, это можно сделать на сайте Росреестра, дистанционно. По адресу высветится кадастровый номер.
СГ: Там надо регистрироваться или что конкретно делать?
Ю: Подождите, не бегите впереди паровоза. Подпишите сначала акт приёма-передачи, Дом будет уже на кадастровом учёте, и возможно, ваша квартира тоже. Тогда и разберётесь с постановкой на кадастровый учёт. А вообще, сейчас всё упрощается. СКОРО УПРАЗДНЯТ СВИДЕТЕЛЬСТВО О СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛИЩЕ…
СГ: Как это?! А что же будет вместо него? Растолкуйте.
Ю: Предварительно, готовится изменение в законодательстве. С 1 января 2017 г. свидетельства о праве собственности планируют упразднить. ВМЕСТО НЕГО БУДЕТ ВЫПИСКА ИЗ РОСРЕЕСТРА.
СГ: Она что, бессрочная? Это равный по силе документ?
Ю: Ну, она формально не имеет срока, но в каждом необходимом случае вам надо будет получать её повторно.
СГ: А что у меня будет на руках постоянно, чем я буду размахивать, в случае чего?
Ю: А зачем вам чем-то размахивать?
СГ: Я должен спать спокойно, имея на руках бумагу, подтверждающую, что это моя квартира. Я не собираюсь существовать в подвешенном состоянии, каждый раз зависеть от работы чиновников, работы компьютерной системы…
Ю: Ну, если что, у вас останется ДДУ.
СГ: ТАК МЫ ДОЛЖНЫ ХРАНИТЬ ДДУ ПО ГРОБ ЖИЗНИ? До правнуков? Чтоб никто никого не выселил?
Ю: Ну, как раз ДДУ и стоит хранить «по гроб жизни». Это самый главный документ. Свидетельство о собственности можно заказать повторно, сделать дубликат, с ДДУ всё гораздо сложнее.
СГ: Так к ДДУ же ещё прилагается акт сверки, квитанции об оплате плановых и дополнительных метров, это же не окончательная бумага? Если я хочу иметь свидетельство о собственности, я должен успеть оформить его в 2016 году? Оно не потеряет юридическую силу с 2017 года?
Ю: Если так, то да, ВАМ СЛЕДУЕТ УСПЕТЬ ОФОРМИТЬ СОБСТВЕННОСТЬ НА КВАРТИРУ 2016 ГОДОМ.
СГ: Дольщики планируют объединиться в группы для проведения независимых предварительных обмеров. Подготовлен образец обращения к Застройщику. Просим Вас сообщить, на чье имя и на какой адрес подавать обращение, чтобы оно быстрее дошло. Можно ли передать это обращение через менеджера на объекте? (*Вопрос 10*)
Ю: ВОПРОС О НЕЗАВИСИМЫХ ОБМЕРАХ БУДЕТ РЕШАТЬСЯ СТРОГО В ИНДИВИДУАЛЬНОМ ПОРЯДКЕ. В группы объединяться вам смысла нет. Эту процедуру необходимо будет оформить юридически, происходить это будет за счёт дольщика.
СГ: В какой срок это будет происходить?
Ю: Сперва вы должны получить разрешение Застройщика на проведение независимых обмеров. На каком основании вы сомневаетесь в наших обмерах?
СГ: Мы не сомневаемся, мы хотим заранее знать, сколько дополнительных денег готовить.
Ю: Тогда, это будет сделано «в разумный срок». Как с нашей, так и с вашей стороны. То есть и вы не можете месяцами перепроверять квартиру, сомневаясь в обмерах и затягивая оплату, и мы не можем месяцами решать этот вопрос.
СГ: Примите у нас, пожалуйста, коллективное обращение со списком желающих сделать обмеры. Будут и ещё желающие.
Ю: Я не могу у вас принять эту бумагу. Обращайтесь в канцелярию.
СГ: Вот у нас два экземпляра. Примите, пожалуйста, один экземпляр, а на нашем поставьте любую отметку.
Ю: Я не буду ставить отметки. Идите в канцелярию, там официально зарегистрируют обращение, присвоят входящий номер.
СГ: А вы ничего не примете?
Ю: Я возьму вашу бумагу и доведу до сведения Застройщика. Конечно, мы стараемся учитывать желания и намерения наших покупателей.
СГ: Позвольте, на нашем экземпляре мы запишем, как вас зовут и как вам звонить, если что. Дайте, пожалуйста, визитку.
Ю: Ой, визитки нет. Имя запишите. И отчество. Ещё вопросы?
СГ: Один, из общего любопытства. Общая площадь квартир корпуса А согласно проектной декларации - 21 089,60 кв.м. с учетом балконов и лоджий. В разрешении на ввод в эксплуатацию корпуса А общая площадь квартир - 21 089,60 кв.м. уже без учета балконов и лоджий. Плана помещений в Разрешении нет. Что это значит? Ведь не мог же до изначально планироваться без балконов и лоджий? Как можно получить исходную проектную документацию, утвержденную для строительства, и узнать, какая площадь квартиры планировалась изначально? На чье имя и в чей адрес писать коллективный запрос? (*Вопрос 14*)
Ю: Фактическая площадь будет в экспликации и, следовательно, в акте сверки. Имейте в виду, будет несколько видов площадей: с учётом балкона, без учёта балкона, с коэффициентом учёта балкона. Одна нужна только для кадастрового паспорта, другая – чтобы вы не платили коммуналку за неотапливаемые помещения. В любом случае, вам нужна площадь только вашей квартиры, а не общая. Вы не волнуйтесь, лишние метры – это же хорошо. Квартира, в которой вам жить, будет просторнее. Настраивайтесь на лучшее, всё будет хорошо.
СГ: Спасибо, мы согласны! Спасибо вам за беседу, вы нам внесли ясность в наше будущее. Теперь мы представляем, что нас ждёт, и беспокоимся куда меньше.
Ю: Пожалуйста. Что-то ещё?
СГ: Можно ли нам поиграть на детской площадке (с ребёнком) или посмотреть корпус А?
Ю: К сожалению, нет. Там ещё ведутся работы, это может быть опасно.
СГ: Хорошо, спасибо вам, всего доброго!
Ю: Всего доброго
(*Как видим, остался незаданным отпавший за ненадобностью вопрос 11. Можно ли организовать для дольщиков систематическую возможность проведения независимых обмеров? Например, обеспечить доступ в квартиры каждую субботу и воскресенье с 10:00 до 19:00 по предварительной записи? Остальное мы узнали*)
СЕГОДНЯ В 14:00 МЫ ПРИЕДЕМ НА ОБЪЕКТ ПОВТОРНО.
